UDLEJNING AF
HUS

Skal du udleje eller fremleje dit hus, er det en god ide at have styr på juraen og reglerne på forhånd. Vi giver dig en kort gennemgang

Udlejning af hus, gode råd om udlejning og fremleje af hus

Ved udlejning af hus (e) er der en række valg og muligheder du skal gøre dig klart inden du tager beslutningen omkring at bliver udlejer. Det væsentligste når du udlejer dit hus er grunden til udlejningen, indtjening, lejeperiode og ikke mindst hvilke lejere du i så fald ønsker der skal bebo dit hjem. Mange tager ofte beslutningen om at udleje deres hjem uforberedt, hvilket i det private marked kan ende med en dårlig oplevelse.

 

Er du førstegangsudlejer, så anbefaler vi i Home Connector, at du som minimum sætter dig ind i dine faldgruber, ”worst-case-scenarios” og forsøg så vidt muligt, ikke, at lade dig friste for første og bedste tilbud fra markedet (Lejere).  Det kan lyde negativt og du har sikkert også allerede læst de først 10 sektioner med dårlige lejere, lejere som ikke flytter ud og ødelagte hjem. Sagen er den, at er du forberedt på udlejningen af dit hus, så er boligudlejning i sin enkelhed en sikker måde at undgå tomgang på. (Og en mulig god indtægtskilde).

Prisfastsættelse ved udlejning af hus

Prisfastsættelse er for mange en jungle og i sagens natur findes der et hav af indlæg omkring ret og vrang når du skal sætte den helt rigtige leje ved udlejning af dit hus. Bare rolig, det behøver ikke være kompliceret. Ved udlejning af hus og pris taler vi i årlige kvadratmeter og ikke, som ved salg, kvadratmeter-pris. Formlen er: Årlig kvm x din bolig kvm / 12 = Månedlig husleje.

 

Hæng på i nedenstående, vi lover at du kommer på ret kurs.

Det første du gør er, at finde ud af om dit hus:

1. Beliggenhed

Er beliggende i en reguleret kommune. Se pdf over uregulerede kommuner. (Som hvis ja, kan betyde at du må sætte lejen efter ”Den reguleret leje/omkostningsbestemte leje)

 

2. Hvornår er huset opført

Er dit hus opført efter 31.12.1991 (Hvis ja, så klap i hænderne, du kan tage markedslejen som er det du ønsker dit hus skal koste)

Da du givetvis står med kun 1 bolig (Dit hus) bliver det ydermere lidt nemmere end ved etageejendomme (Læs mere omkring udlejning af lejlighed her, da du udlejer det vi kalder et ”småhus”. Det betyder at du kan fastsætte dit hus efter 3 følgende principper:

 

a) Det lejedes værdi

b) Markedslejen (Yes, som vi kort beskrev før)

c) Den regulerede leje (Yes, som vi også beskrev kort før)

Lejedes værdi

Det lejedes værdi er en betegnelse for huslejefastsættelse ud fra et sammenligneligt princip. Hvis du vil i dybden er det defineret i Lejelovens §§ 47 til 49 .  I praksis betyder det mere simpelt at du kan sætte din leje til en pris som er sammenligneligt for det område du bor i. Tjek eks. hvad der er til leje i dit område som minder om dit hus på boligportalen, her på homeconnector.dk eller andre større portaler for lejeboliger. Bemærk at huset du sammenligner med, skal være omkostningsbestemt (Relativ lav leje vs. Markedsleje), mere om dette lidt længere nede i teksten.

Når vi snakker tilsvarende lejemål betyder det bogstaveligt, at dit hus skal minde om den du fastsætter dig op imod. Har du eks. et funkishus på 150 kvm i Ballerup, på en rolig villavej og med nye elementer, så skal det hus du sammenligner med ikke være beliggende i Hellerup ved vandsiden, selvom den også er 150 kvm og med nye elementer osv., you get it.

Et eksempel: Hvis din lejer klager over huslejen, vil sammenligningsgrundlaget være andre lignende lejemål, der dog er omfattet af omkostningsbestemt leje (Lav leje, i mange kommuner ca. 1.000 kr. pr. årlig kvm). En boligret vil dermed ikke sammenligne med andre ‘småhuse’, men kun med dem som er ”underlagt” den omkostningsbestemte husleje (Som nævnt ca. 1.000 kr. pr. årlig kvm. (formel: 1.000 x kvm / 12 måneder = din husleje)

Din argumentation skal være meget præcis i en evt. boligret og ham som i hovedreglen vinder, præsenterer de bedste sammenligningslejemål.

Markedslejen

Markedslejen ved udlejning af hus er i bund og grund den leje som dig og din lejer bestemmer (Det vil sige dig som udlejer). Dog gør vi opmærksom på at din leje ikke må være urimelig. Det giver mange gange sig selv, da du ellers ikke vil finde en lejer til dit hus. HUSK, at gør din lejer opmærksom på at dit hus er opført efter 31.12.19 og boligreguleringslovens bestemmelser derfor ikke skal gøre sig gældende for din udlejning. Skriv det i §11 i lejekontrakten. Se passus her.

Den regulerede leje

Den regulerede leje også kaldet den omkostningsbestemte husleje er nok den som forvirrer mest som privat udlejer. Vi prøver at gøre det kort og går ikke i detaljer (Vi tager ej heller ansvar for din huslejefastsættelse).

I ordets betydning må du udleje dit hus til den pris den koster dig.  Altså, Skatter + afgifter + renhold + administration + forsikring + evt. vedligeholdelse (Du skal IKKE inkludere dine lån samt afdrag på lån). Dertil må du ved udlejning af hus have et afkast på ca. 5-7% pr. år som du kan lægge ”oveni” lejen. Det er i manges tilfælde (især i de større byer) ikke et synderligt stort beløb i forhold til eks. markedslejen.

Her et eksempel på en udlejning af hus ud fra de forskellige scenarier:

 

  1. Hus i Hellerup, 150 kvm, opført i 2012 (efter 31.12.1991) – Markedslejen er 1750 kr. = 21.875 kr. pr måned
  2. Hus i Hellerup, 150 kvm, opført i 1932 (før 31.12.1991) – Det lejedes værdi/omkostningsbestemt er 1100 kr. = 13.750 kr. pr. måned.

Korte råd til huslejefastsættelse ved udlejning af hus:

  • Forhåndgodkendt husleje

    Du kan altid få forhåndsgodkendt din leje i din kommunes huslejeklagenævn, det koster ca. 500 kr.

  • Man kan sætte den højt men…

    Det er ikke ulovligt at annoncere dit hus til en ”høj” pris og du får ikke bøde eller bliver smidt i fængsel, hvis en lejer klager over din leje. Dog skal du være opmærksom på, at din lejer kan få sat lejen ned (hvis den er forkert fastsat) og det er i sig selv en ”bøde”.

  • Klage tidspunktet

    Klager din lejer over lejen efter 12 måned sker nedsættelsen af din leje pr. den dato afgørelsen finder sted og fremadrettet. Klager din lejer før 12. måned af din lejeperiode er det med tilbagevirkende kraft (Og det kan blive dyrt)

  • Spørg en professionel

    Synes du stadig det hele virker uoverskueligt. Tag den med ro, det synes 99 % af alle henvendelser vi får hos Home Connector. Skriv eller ring til os, så hjælper vi med en korrekt fastfast husleje til dit hus.

Vurdering ved udlejning af hus hos Home Connector:

Som beskrevet i ovenstående er der flere måder du kan fastsætte din husleje på og det er selvfølgelig vores udgangspunkt når vi vurderer din ejendom. Home Connector gør en dyd ud af, at finde en rimelig leje, hvor du samtidig kan få den bedst mulige lejer. De to ting hænger nemlig ufatteligt godt sammen. Er dit produkt (læs hus) for dyrt, tiltrækker du med garanti ikke en volumen af lejere og du skræmmer de gode stabile af slagsen.

 

I vores vurdering af dit hus, gennemgår vi dels budgetterne fra vores netværk, vi tilser stand og udstyr samt tager din beliggenhed i betragtning. En væsentlig forskel ved udlejning af huse vs. salg er primært udstyret i ejendommen. Det er nemlig ikke lige så vigtig for en lejer, at du har et flot/dyrt Gaggenu-køkken og de er i mange tilfælde ligeglade med dine italienske mosaikfliser i badet. Det vigtigste er, at dit hus fremstår pænt, ryddet og rent, brug derfor ikke midler på at skifte køkken og badeværelse inden din udlejning.  Du får ikke investeringen tilbage i din udlejning.

Private lejere af dit hus:

Private lejere (danske lejere) fungerer i bund og grund på samme måde som en expat. Ser vi på lejebudgetter har de private danske lejere, som har lejet igennem Home Connector, statistisk set et lidt mindre rådighedsbeløb end expats.

Dette gør dog ikke private lejere til hverken bedre eller dårligere lejere ved udlejning af huse. I nogle områder af Danmark vil der naturligt være langt flere private lejere end expats.

Vedligeholdelse af huset i lejeperioden:

Hvis du undlader at skrive noget i lejekontrakten omkring vedligeholdelse, er det dig som udlejer der står for forpligtigelsen af den indvendige og udvendige vedligeholdelse. Det gode er, at du kan skrive vedligeholdelsesforpligtigelsen over på din lejer, både indvendigt og udvendigt.

Det betyder i korte træk at din lejer skal rengøre, holde låse/nøgler vedlige, tømme dræn/toilet, slå græs, klippe hæk, mv. Du kan IKKE forlange at din lejer holder murværk/beton og teglsten på taget vedlige. En lejer skal dog ikke aflevere dit hus i bedre stand end de modtog det og der må godt være tegn på normal slid og ælde.

Forsikring af hus ved udlejning:

Ved en udlejning af hus forpligtiger du dig som udlejer til at bibeholde din villaforsikring i tilfælde af eks. brand. Alle forsikringer udover villaforsikringen er dig (udlejer) uvedkommende.

Husk på at det ikke er lovpligtigt at have en indboforsikring i Danmark, men noter i lejekontraktens §11 at lejer skal tegne forsikring for indbo, glas og sanitet. Udlejer du huset møbleret er det præcis det samme. Din lejer skal tegne forsikring for dine møbler, da de indgår som en del af lejekontrakten og det ”udstyr” du giver med.

Expats som lejere af dit hus/ Udlejning af hus til virksomheder:

Hos os i Home Connector arbejder vi primært med expats, dvs. lidt over 80% af vores udlejninger går til medarbejdere som er ind-stationeret i landet. En expat (Expatriate : En udflytter) er ikke nødvendigvis en ”bedre” lejer statistisk set ud fra overdragelse, overholdelse af forpligtigelser m.v.

En stor fordel ved expats er, at der sjældent hersker tvivl om huslejeindbetalinger, fraflytninger og aflevering. Majoriteten af expats bosætter sig i de danske større byer, herunder Århus og København. I København har vi i Home Connector udlejet flest boliger til expats i områder som Østerbro, Hellerup samt Frederiksberg.

8 fordele ved udlejning af hus gennem Home Connector:

  • Penge i kassen

    Jævnt gode afkast på lejeindtægten især i de større byer.

  • Slip for forpligtelser

    Lejere er generelt blevet langt mere opmærksomme på istandsættelse og overholdelse af vedligeholdelses forpligtigelser.

  • Slip for det praktiske

    Vi kan håndtere administrationen, så du undgår ”konflikter” og kontakt til din lejer

  • En god lejer = en god udlejningsperiode

    Dine lejere er screenet inden underskrift af lejekontrakten.

  • Sikre betalinger

    Betalinger sker rettidigt.

  • Giver lejer fuld forståelse

    Vi sætter din lejer grundigt ind i lejeforholdet

  • Lejeperioder

    Faste lejeperioder

  • Gå ikke glip af penge

    For hver måned/dag dit hus ikke er udlejet taber du penge – Få Danmarks sikreste netværk af lejer. Vi undgår tomgang i lejeboligen.

Vi står klar til at hjælpe dig med komme godt igang