Alt om Aarhus

 

Hos Homeconnector har vi samlet en komplet guide til boligudlejning i Aarhus.

Generelt om boligudlejning i Århus

Det lyder umiddelbart simpelt at skulle leje sin bolig ud, men der kan hurtigt opstå en masse uopklarede spørgsmål om hvordan man skal bære sig ad; Hvordan finder man den rigtige lejer? Hvad nu hvis lejerne bliver ved med at ringe til mig? Hvordan sikrer jeg mig at lejekontrakten er gyldig?

Det er nogle af de problemstillinger som vi på daglig basis oplever, at vores kunder løber ind i, når de har taget beslutningen om udleje deres bolig.

Vi har hos Home Connector siden 2009 specialiseret os i netop udlejning af andels-/ejerboliger herunder både huse og lejligheder i Aarhus. Den ekspertise kan være meget nyttig for dig som udlejer, da vi både har et bredt netværk og en stor database med tonsvis af gode potentielle lejere og expats.

Populariteten hos ”smilets by”, Århus, er steget gevaldigt over de seneste år. Vi ser flere og flere københavnere der drager mod den jyske hovedstad for enten at studere eller arbejde. Faktisk er antallet af københavnere der flytter til Århus steget med hele 26% fra 2012-2016, og Århus rummer nu næsten 342.000 indbyggere, og er fortsat stigende. Dette øger efterspørgslen for boliger gevaldigt, hvilket naturligvis gør udlejning mere attraktivt.

Priser i Århus

Huslejen på private lejeboliger er inden for de seneste 4 år steget med 20% i Århus. Den gennemsnitlige husleje pr måned pr kvadratmeter lå i 2017 på 115 kr. i Århus, sammenlignet med 207 kr. i København. Det er vigtigt at have for øje, at din lejer kan kræve huslejenedsættelse, hvis han synes den er for høj. Din udlejer kan gå til huslejeklagenævnet, som vurderer om huslejen er sat for højt, og hvis de giver lejer medhold, kan du risikere at skulle nedsætte huslejen og samtidig tilbagebetale den for meget betalte husleje, i de måneder lejeren allerede har boet i boligen, såfremt lejer går til huslejeklagenævnet senest et år efter han er flyttet ind.
Vær derfor opmærksom på ikke at sætte huslejen urealistisk højt på din bolig beliggende i Århus.

Det skal dog nævnes, at hvis du ejer en bolig, hvor ejendommen er opført efter 1991, kan lejer aldrig kræve huslejenedsættelse. Her er der fri lejefastsættelse.

Forpligtigelser

Når du udlejer din bolig i Århus, skal du være opmærksom på dine forpligtelser. Du har som udlejer vedligeholdelsespligten på hårde hvidevarer, hvilket betyder, at hvis køleskabet går i stykker (og lejer ikke har skylden herfor), så skal du betale for eventuel reparation eller udskiftning. Det er også vigtigt at huske, at du har kontakten direkte til din lejer, og at det derfor er vigtigt at forholde sig positivt, og ikke tage det personligt, hvis lejer gør opmærksom på mangler i lejemålet.

Guide til Århus – de forskellige bydele

Århus, også kendt som smilets by, rummer mere end man umiddelbart skulle tro. Her finder du, på lige fod med København, flere forskellige bydele, med hver sin charme og kendetegn. Herunder finder du en guide til de forskellige dele af den fantastiske by, Århus.

Latinerkvarteret

Latinerkvarteret er Århus’ ældste bydel og fik sit navn i 1990’erne, grundet de mange lighedstegn med den kendte og attraktive bydel i Paris. Bydelen ligger bag Århus Domkirke, og præges af små, smalle brostensbelagte gader og gamle bindingsværkshuse. I Latinerkvarteret er mulighederne rige, både hvis du vil shoppe og hvis du vil nyde din frokost på en af de hyggelige caféer. Kvarteret har en livlig atmosfære, med fyldte caféer og små unikke butikker, hvor du kan shoppe både tøj og brugskunst.

Vadestedet

Vadestedet er byens festlige indslag, og når natten falder på, præges bydelen af fyldte klubber og glade mennesker. Vadestedet er den bydel med ultimativt flest caféer, restauranter og natklubber. I sommermånederne er der fyldt i alle gader, og atmosfæren emmer af god stemning og hyggelige tider. Åboulevarden er egentlig navnet for gaden, men bliver i daglig tale kaldt Vadestedet.

Strøget

Århus’ svar på shopping-mekka er Strøget. Strøget er beliggende i centrum af Århus, og her får du både storcenter, i form af Bruuns Galleri, og åbne butikker langs den hyggelige gågade. Hvis du ikke har fået nok shopping i Bruuns Galleri, ligger der omkring 150 butikker på den 850 meter lange strækning. Foruden dette, er Store Torv og Lille Torv også en del af Strøget, så sæt helst et par timer af, hvis du skal nå hele vejen rundt på Århus Strøg.

Frederiksbjerg

Frederiksbjerg er den del af Århus der har gennemgået den største forandring, hvor nye caféer, restauranter og butikker er dukket op over de seneste år. Frederiksbjerg består mest af lejlighedskomplekser på 4-6 etager, hvilket tiltrækker mange lejere til området. På Frederiksbjerg er der marked på Ingerslev Torv, hvor du har mulighed for at købe alt lige fra blomster til fisk, som skaber associationer til varmere himmelstrøg.

Møllestien

Møllestien er en af de mest attraktive adresser – og med god grund. Her træder du ind på en brostensbelagt gade, som nærmest får dig til at føle du træder ind i en tidsmaskine. Her er fred og ro, og de ældre, farverige huse skaber en idyllisk stemning. Møllestien er beliggende i hjertet af Århus, men fungerer som en oase fra den ellers pulserende by.

Marselisborgkvarteret

Marselisborgkvarteret ligger cirka 2 km fra Aarhus centrum, og blev en del af byen, da kommunen i 1896 opkøbte bydelen. Dette kvarter er den mere mondæne del af Aarhus, og er kendetegnet som et fint, rigt område, hvilket de store huse i høj grad afspejler. I Marselisborgkvarteret finder du også Tivoli Friheden, NRGI Park & Arena, samt Dronning Margrethe og Prins Henriks sommerhus; Marselisborg Slot.

Øgadekvarteret

Dette kvarter har fået sit navn, da alle gader er opkaldt efter danske øer. Øgadekvarteret var oprindeligt en del af udkants-Aahurs, men blev i takt med industrialiseringen en integreret del af Aarhus, da man opførte både boliger og virksomheder. Kvarteret er i dag kendt for sine mange hyggelige byhuse. Før i tiden var Øgadekvarteret et arbejdskvarter, men i de senere år er det primært domineret af studerende, akademikere og musikere, som nyder den kulturelle side af Aarhus.

Grønne områder & seværdigheder

  • Aarhus ligger inde med ca. 5 byparker .
  • Aarhus midt har over 18 barer og klubber, som alle ligger et stenkast fra hinanden.

Risskov

Lidt nord for centrum, ligger den meget omtalte Riis skov. Det er stedet hvor man har en enestående udsigt hen over Aarhus bugt, Mols bjerge og det nytilkomne Aarhus Ø som er kendt for deres moderne arkitektur. Her er både et par kiosker så man kan købe de mest fornødne ting, samt toiletter og nogle flotte afmærkede ruter.

Den Permanente aka “Den gamle badeanstalt”

Finder du for foden af Riis skov. Her finder du en charmerende badeanstalt, med alt fra omklædningsrum til kiosker og vandhaner. Det er Aarhus måske mest eftertragtet badestrand. Er du med familien ude at bade om sommeren, så kan du slappe helt af, da Den Permanente har nogle rigtig dygtige livreddere. Hvilket har været med til at give Den Permanente deres flotte blå flag, som indikere at det er en strand med gode faciliteter samt en høj vandkvalitet.

Her en lille liste med eksempler på andre seværdigheder som man bare skal opleve

  • ARoS Kunstmuseum
  • Kulturringen
  • Byvandring i Århus
  • Den Gamle By
  • Spejdermuseet
  • Tivoli Friheden
  • Vikingemuseet
  • Latinerkvarteret
  • Marselisborg Dyrehave
  • Den Uendelige Bro

Det juridiske aspekt

Når du udlejer din bolig i Århus, er det, som altid, vigtigt at have styr på den juridiske del.

2-års reglen

Vi vil vove at påstå, at alle der har gået med tanker om at udleje bolig har hørt om 2-årsreglen og helt overordnet: den findes ikke!

Mange tror, at de kun må udleje deres bolig i 2 år, da lejer ellers kan overtage boligen og aldrig være nødt til at flytte ud. Men der findes simpelthen ikke en 2-årsregel – i hvert fald ikke hvis du ejer den bolig du udlejer. Grunden til folk tror der findes en 2-års regel, er fordi en sådan eksisterer for fremleje. Hvis du altså selv er lejer af en bolig og lejer ud til tredjepart, må boligen kun udlejes i 2 år og kun hvis lejerens fravær er midlertidig og skyldes sygdom, udlandsophold, skole eller lignende jf. LL §70.
Så for dig der ejer den bolig du udlejer, gælder 2-års reglen ikke. Du kan altså i teorien udleje din bolig tidsbegrænset i 10 år, hvis det er så længe du ved du er væk. Den helt basale regel for tidsbegrænset udleje er blot, at grunden for tidsbegrænsningen skal være begrundet og plausibel.

Tidsbegrænsning

Mange udlejere vælger at udleje tidsbegrænset, da de på denne måde har et specifikt tidspunkt for lejers fraflytning. Udlejer har altid 12 måneders opsigelse af lejer og derfor vælger mange at lave en tidsbegrænset udlejning, da lejeperioden på denne måde ender uden yderligere varsel ved lejeperiodens ophør jf Lejelovens §80. Det er dog ikke altid en mulighed for at udleje tidsbegrænset, da grunden herfor skal være plausibel. Hvis du skal udstationeres for en bestemt periode, er det muligt at udleje tidsbegrænset, da du ikke har mulighed for selv at bo i boligen. Hvis du senere ønsker at sælge din bolig, kan denne årsag også åbne for tidsbegrænset udlejning. Det er vigtigt at specificere hvorfor boligen udlejes tidsbegrænset i lejekontraktens §11, da boligretten ellers kan tilsidesætte tidsbegrænsningen jf. LL §80 stk. 3.
Vær opmærksom på, at hvis din lejer, med din viden, bor i lejemålet mindst 1 måned længere end den aftalte tidsperiode, fortsætter lejeperioden uden tidsbegrænsning.

Kontrakten

Når du har fundet den lejer, du ønsker at udleje til, skal der laves en lejekontrakt. Vigtigheden af en juridisk korrekt kontrakt kan ikke understreges nok. Du kan ende med en ugyldig lejekontrakt, hvis du ikke ved hvordan den laves juridisk korrekt.

Det er nemt og hurtigt at finde en skabelon på A9 lejekontrakten, som er den nyeste version. En stor del af kontrakten er afkrydsning og denne del er ikke raketvidenskab, men så snart du kommer til §11, hvor der skrives i fri hånd, begynder det at blive svært. Her kan alt skrives ind, og det er derfor vigtigt, at du ikke skriver noget som ugyldiggør kontrakten, eller som stiller dig i en dårlig situation.

I kontraktens §11 skal du have detaljer ind omkring eventuel huslejestigning, vedligeholdelse, istandsættelse ved fraflytning mm.

Hvis du ønsker at huslejen skal stige efter lejer har boet i lejemålet i et år, er det vigtigt at du gør opmærksom herpå i §11. Du kan regulere huslejen efter nettoprisindekset. Reguleringen sker således: Gældende leje / gammelt indeks x nyt indeks = ny leje. Du kan lade huslejen stige efter nettoprisindekset en gang årlig.
Du finder nettoprisindekset her: https://www.dst.dk/da/Statistik/emner/priser-og-forbrug/forbrugerpriser/nettoprisindeks

Det er her også vigtigt at gøre opmærksom på lejers vedligeholdelsespligt, indvendig som udvendig. Her kan det være en god idé at skrive, at lejer skal rense afløb, afkalke, afrime fryser mm., så han er gjort opmærksom på dette. Udlejer du en bolig med tilhørende have, skal det ligeledes stå i §11, hvis lejer skal have vedligeholdelsespligten herpå. Skriv f.eks., at lejer står for hækklipning, græsslåning og snerydning.
En anden ting som kan specificeres i §11 er, hvilken istandsættelsespligt din lejer har. Som bekendt skal lejemålet afleveres som det er overtaget, med undtagelse af den forringelse som skyldes slid og ælde jf. §98. Dog er det vigtigt at angive, hvis lejemålet er nyistandsat (nymalet, nyslebne gulve mm.). På den måde er lejeren klar over, at der skal istandsættes ved fraflytning. Det er som nævnt før ikke længere muligt at kræve nyistandsættelse af din lejer, da lejemålet ikke kan kræves afleveret i bedre stand end ved overtagelsen. Du kan efter den nye lejelov “kun” kræve det der hedder normalistandsættelse.

Vær opmærksom på forskellen i kontraktens §10 og §11. §10 handler om øvrige oplysninger om det lejede. Her må ikke anføres vilkår, som i sin helhed allerede følger af lejelovgivningens almindelige vilkår eller fravigelser. Dette skal nemlig skrives i §11.

 

Depositum og forudbetalt leje

Du kan tage helt op til 6 måneders husleje i indskud, fordelt på depositum og forudbetalt leje.

Depositum er din sikkerhed når lejer fraflytter, hvis der eventuelt skal udbedres noget, som lejer har lavet skader på – det trækkes fra depositum. Det normale er at tage 3 måneders husleje, ex forbrug, i depositum. Det er altså den rene husleje, eksklusiv aconto på vand, varme og andet, som tages her. Hvis din husleje altså er 9.000 kr pr måned eks forbrug, vil depositum være: 9.000 kr x 3 = 27.000 kr i depositum.

Forudbetalt leje er din sikring for, at lejer betaler husleje de sidste måneder af lejeperioden. Her kan du også tage helt op til 3 måneders husleje, ex forbrug. Forudbetalt leje skal ikke tilbagebetales, men til gengæld skal lejer ikke betale husleje det sidste stykke tid. Hvis du har taget 3 måneders forudbetalt husleje, skal lejer ikke betale husleje de sidste 3 måneder. Lejer skal selvfølgelig stadig betale aconto.

Det kan skræmme nogle lejere væk at skulle lægge 6 måneders husleje, da det ender med at blive et voldsomt stort indskud. Du kan tiltrække flere lejere ved et lavere indskud, så gør op med dig selv, hvor meget du ønsker at tage. Vi anbefaler altid 3 måneders depositum i indskud.

Home Connector i Aarhus

Hvis du har besluttet dig for at udleje din lejlighed beliggende i Århus, har Home Connector det helt rigtige netværk. Vi samarbejder med virksomheder, ambassader samt relocation agencies, som alle sammen har afdelinger i Århus.

Vores vision er at få flest mulige udlejer igennem en sikker og smertefri boligudlejning.

Kom godt igang med din udlejning her

Dit hjem er i trygge hænder

Vi kæmper for, at stille danske udlejere bedst muligt. Det gør vi ved, at finde lejere af højeste kvalitet samt stille dig juridisk korrekt. Vores standard er høj og vores samarbejdspartnere er mange, det er derfor vores kunder kommer igen.

Home Connector har over 12 års erfaring med bolig udlejning både nationalt samt internationalt og over 4.000 udlejninger i baggagen.

Vores netværk er Danmarks største i branchen og vores kunder er samtidig de gladeste. Vi tør derfor godt kalde og os selv for en stabil og pålidelig partner til udlejningen af dit hjem.

Start din udlejning her

Start din udlejning med et vurderingsbesøg fra en af vores agenter. Udfyld nedenstående formular eller kontakt os på tlf.: 46 48 1234