Alt hvad du skal vide omkring lejekontrakter til privatbeboelse.

Hvis du er modig og har styr på juraen har vi efter indlægget vedhæftet en 100% gratis lejekontrakt til download og udfyldning.

Her på siden kommer vi igennem alle 11 paragraffer i lejekontrakten som er udstedt af Udlændinge-, Integrations- og Boligministeriet.

Vi skriver ud fra, at du er udlejer eller fremlejegiver, så teksten passer med den situation du står i.

Resumé

Lejekontraktens form er standard, hvis du benytter boligministeriet A9 blanket (anbefales). Til lejekontrakten findes der ligeledes en vejledning (side 7-14) til lejeren som obligatorisk skal følge med ved underskrift. Igennem de første 9 paragraffer finder du primært afkrydsningsfelter som giver god mening, mens §10 og §11 er felter du kan skrive i og det er her at afvigelser fra lejelovens normale bestemmelser kan noteres. Det som gør lejeloven og lejekontrakter i Danmark uigennemsigtige for privatpersoner, som ikke sidder med lejelov til daglig er, at det ikke er alt man kan skrive i §10-11 og nogle fraser/vendinger kan decideret ugyldiggøre kontraktens form.

Ydermere ser vi mange udlejere og lejere som noterer emner i kontrakten som allerede er ”inkluderet” i lejelovens bestemmelser og derfor ligegyldige for blanketten (lejekontrakten) du udfærdiger. § 10 (bemærkninger) og §11 (særlige vilkår) kan med andre ord benyttes til at gøre lejeforholdet mere specifikt eksempelvis som ved tidsbegrænsninger, vedligeholdelsesforpligtigelser m.v., men det du skriver skal stadig være inde for lejelovens rammer og bestemmelser.  Det anbefales derfor, hvis du selv udfærdiger din lejekontrakt, at holde dig opdateret sideløbende med lejelovens paragraffer se: retsinfo.dk (lejelov).

Og nu til det sjove

§1.

Det første du skal udfylde er, hvilke type af lejemål du udlejer/fremlejer. De 6 muligheder er som følgende:

  1. Lejlighed: En bolig udelukkende brugt som lejebolig (Altså ikke din private ejerboliger/ejerlejlighed)
  2. Et enkeltværelse: En værelse i en bolig du vil ”fremleje”. Der er specielle regler for fremleje af værelser, eks. Ved opsigelse og brug.
  3. En ejerlejlighed
  4. En andelsbolig: Ligesom ved et enkeltværelse, er der ved andelsboliger tale om et fremlejeforhold. Her gælder bl.a. særlige regler for lejeperiodens varighed, som i de fleste andelsforeninger ikke må overstige 2 år.
  5. Et fremlejeforhold: Hvis du er lejer af en bolig og selv skal fremleje den for en periode.
  6. Andet: Dette kan f.eks. være et hus/ villa/blandet bolig etc. 

Dernæst skal du udfylde adressen på lejemålet. 

Udlejer: Her udfyldes udlejers navn, hvis det er en virksomhed udfyldes CVR-nr/ reg. Nr., samt adresse på udlejer. Her kan ligeledes noteres udlejers telefonnummer og email adresse.

Lejer: Udfyldes med lejers fulde navn, CPR-nummer, nuværende adresse og gerne telefonnummer samt email adresse.

Areal: Ved areal skriver du hvor mange kvm der udlejes samt hvor mange værelser det fordeler sig på. Er noget af det lejede/fremlejede erhvervslokaler, noteres kvadratmeter herpå ligeledes. Det er dine bruttokvadratmeter som skal angives og ikke tinglyst areal. Find din BBR-meddelse på Ois.dk.

Herefter skal du krydse af hvad din lejer/ fremlejetager har brugsret til.

Slutteligt i lejekontraktens §1 skal du skrive hvad lejemålet må benyttes til. Oftest vil det være “Privatbeboelse” 

§2.

I §2 skal du blot udfylde hvornår lejeforholdet begynder. Såfremt det er en tidsbegrænset udlejning som ved f.eks. Fremlejeforhold, skal fraflytningsdatoen samt lejeperiodens varighed først angives i kontraktens §11. Skriv derfor kun: startdato.

§3.

  • Her skal du først udfylde hvad den årlige leje er. Husk at den årlige leje er den ‘rene’ leje, altså bruttolejen. Du kan derfor ikke medregne aconto/ forbrug. 
  • Her skal du skrive hvornår lejen skal indbetales (typisk pr. d. 1. hver måned eller 1. Gang pr. kvartal).
  • Leje pr. måned/kvartal er ligeledes den ‘rene’/bruttoleje, altså ex forbruget. Nedenfor kan du ydermere udfylde hvad der skal betales ud over lejen: f.eks.
    • A conto varmebidrag: refusion (opgørelse af varme skal ske 1 gang årligt)
    • A conto vandbidrag: refusion (opgørelse af vand skal ske 1 gang årligt)
    • A conto elbidrag: Oftest vil lejer kunne tilmelde sig direkte til elleverandøren. 
    • A conto kølingsbidrag: Det er sjældent at der er installeret køling/ A/C i danske hjem.
    • Antennebidrag (TV)
    • Internetbidrag
    • Bidrag til beboerrepræsentation (Primært i udlejningsejendomme)
    • Andet

Sidst regner du forbruget sammen med lejen og udfylder hvad der i alt skal betales pr. måned/ kvartal. 

§4: Depositum og forudbetalt leje

Depositum: Her skriver du hhv. Hvornår depositum skal indbetales samt hvor meget. Der tages typisk, 1, 2 eller 3 måneders husleje i depositum. Det er her den rene husleje (brutto) (eksklusiv aconto forbrug) der skal indskrives. Depositum dækker over eventuelle skader lejer skal betale ved fraflytning og kan ikke af lejer bruges som husleje.

Forudbetalt leje: Her sættes ligeledes hhv. hvornår forudbetalt leje skal betales samt hvornår der kan tages 1, 2 eller 3 måneders forudbetalt leje, og er ligeledes den rene husleje (eksklusiv aconto forbrug). Det er ikke et krav at have forudbetalt leje. Forudbetalt leje dækker de sidste måneder lejer bor i boligen, hvor lejer så ikke skal betale husleje, svarende til hvor mange måneders forudbetalt leje lejer har betalt. 

Indbetaling: Her skrives ind hvor meget den fulde indbetaling er på, altså depositum, forudbetalt leje og første måneds husleje lagt sammen. 

Nedenfor angiver du alle relevante beløb der skal indbetales og til sidst angiver du hvad det er i alt. “Indbetaling” og “i alt” er det samme beløb. “Leje m.v. for perioden” er ikke det samme som forudbetalt leje. “Leje m.v. for perioden” dækker oftest den første måneds husleje, altså huslejen inkl. Aconto for den første måned din lejer bor i lejemålet. 

Til sidst angiver du hvornår den første husleje efter indbetalingen skal betales. Flytter lejer ind 1. Januar og betaler for første måneds husleje samtidig med depositum, skal han altså betale husleje første gang d. 1 februar. 

§5: Varme, køling, vand og el

Varme: Hvis lejer skal betale aconto varme (som oftest er tilfældet i lejligheder) skal der krydses “ja” i “udlejeren leverer varme og varmt vand”. Herunder afkrydses hvilken opvarmningsform der er i boligen. 

Under “varmeregnskabsåret begynder den” indsættes hvornår regnskabet påbegyndes. I nogle foreninger begynder regnskabsåret ens for alle, i andre kan man selv aflæse varme og herved begynder regnskabsåret fra indflytnings- og aflæsningsdagen. 

Hvis lejer selv tilmelder sig hos varmeudbyderen som forbruger (oftest i huse) afkrydses “lejer sørger selv for opvarmning af lejemålet” og herunder hvilken varmekilde der i boligen. 

Vand: Hvis lejer betaler aconto på vand, skal der sættes kryds under “udlejeren leverer vand til lejemålet”. Lejer kan kun betale aconto vand, hvis der er en separat vandmåler for enheden. Hvis ikke, lægges vand oftest inklusiv huslejen. Hvis vandforbruget fordeles via individuelle målere sættes kryds i “ja” og det sættes ind, hvornår regnskabsåret begynder på samme måde som i varme. 

El: Det er mest normalt at lejer tilmeldes direkte hos udbyderen (f.eks. Ørsted) på el, så udlejer er ude at regnskabet. Hvis el betales aconto til udlejer skal der krydses af i “ja”, samt indsættes hvornår regnskabsåret begynder. Hvis lejer selv tilmelder sig hos udbyderen skal der krydses af i “nej”.

Køling: Der er meget sjældent køling i danske lejemål (qua temperaturen i Danmark). Hvis der alligevel er aircondition i boligen, skal det udfyldes på samme måde som i vand og varme. Hvis der ikke er, skal der krydses “nej”.

§6: Fællesantenner m.v. og adgang til elektroniske kommunikationstjenester 

Fællesantenne: Hvis udlejer tilbyder antennesignal, f.eks. Via foreningen, krydses af i “ja”, samt angives i §3 hvor meget lejer skal betale aconto herfor.  

Internet: Hvis udlejer tilbyder internet (f.eks. Via foreningen) krydses af i “Ja” og angivet i §3 hvor meget lejer skal betale aconto herfor. 

§7: Lejemålets stand ved indflytning

Hvis der ved indflytningen laves et indflytningssyn skal her krydses “ja”. 

OBS: Vær opmærksom på, at hvis udlejer ejer mere end én udlejningsejendom er det et krav at gennemføre et indflytningssyn jf. Lejelovens §9 stk. 2.

Bemærk, at lejer har 14 dage til at komme med eventuelle kommentarer til mangler der ikke er konstateret ved indflytningssynet. 

§8: Vedligeholdelse

Hvis udlejer har den indvendige vedligeholdelse i lejeperiode, sættes kryds ved “udlejer”. I så fald afsættes der hver måned et beløb til vedligeholdelsen, som lejer indbetaler på en vedligeholdelseskonto tilhørende udlejer. 

Hvis lejer står for den indvendige vedligeholdelse sættes kryds ved “lejer” og det vil her være lejer der afholder udgiften for vedligeholdelsen efter behov. Indvendig vedligehold indebærer maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve jf. Lejelovens § 21. Hvornår lejemålet skal indvendig vedligeholdes er en vurderingssag og afhænger af, hvor slidt lejemålet bliver. 

OBS: Ved fraflytning er en udlejer der udlejer mere end én beboelseslejlighed forpligtet til at afholde fraflytningssyn jf. Lejelovens §98 stk. 3-5. 

§9: Inventar

I §9 afkrydses hvilket inventar der er i lejemålet ved lejeforholdets begyndelse, som tilhører udlejer. Det betyder altså, at hvis du selv medbringer en vaskemaskine skal dette IKKE afkrydses. Hvis der modsat i forvejen står en vaskemaskine ved lejeforholdets begyndelse skal denne afkrydses, da det er udlejers inventar. “Andet” kan f.eks. Være hvis der i lejemålet er en mikroovn ved lejeforholdets begyndelse. Elpaneler betyder el-radiatorer, som findes i nogle lejemål som opvarmningskilde.

Hvis lejemålet er møbleret vedlægges en inventarliste, hvor alt inventar tilhørende udlejer tilføjes og gennemgås ved lejers indflytning, således det sikres at alt på inventarlisten er der, og lejer ikke bliver stillet til ansvar for noget ved fraflytningen, som ikke var der ved indflytningen. 

§10: Beboerrepræsentation, husdyrhold, husorden og øvrige oplysninger om det lejede

Beboerrepræsentation: Beboerrepræsentation er en repræsentant for lejerne og der betales ofte et bidrag til denne. Læs mere her: https://www.lejeloven.dk/lejer/beboerrepraesentation 

Husdyr: Hvis det er aftalt med lejer, at han må holde husdyr, skal der krydses “ja” heri. Det er en god idé at specificere i §11 hvor mange og hvilke husdyr der må holdes. Hvis der på ingen måde er tilladt husdyr, afkrydses der i “nej”. 

Husorden: Er der en husorden for ejendommen krydses der “ja”. Der findes ofte en husorden for lejlighedskomplekser for enten andels- eller ejerforeninger. Hvis der findes en husorden, skal den vedlægges kontrakten som bilag.

Øvrige oplysninger om det lejede: I §10 skrives eventuelle bemærkninger. Her kan f.eks. Angives hvis lejemålet er møbleret og at der vedhæftes inventarliste. Der kan her ikke skrives eventuelle lovmæssige vilkår/fravigelser, disse skal skrives i §11.

§11.

Det er i §11 de fleste falder i og giver sig selv ulemper. Lejeloven er lavet til forbrugerens (lejerens) fordel, hvorfor en god §11 skal sikre udlejer bedst muligt. 

Disclaimer: Slutteligt til lejekontrakten skal det nævnes, at det i Danmark ikke er lovpligtigt at lave en kontrakt til et boliglejemål. Det betyder dog ikke, at du skal undgå det, tværtimod. Føler du dig usikker på det juridiske, så lad en jurist, advokat eller udlejningsfirma lave kontrakten. En kontrakt udfærdiget af en fagperson ligger på mellem 1.900-6.500 kr og det kan i mange tilfælde være rigtig godt givet ud.

Hent vores skabelon

Download gratis denne skabelon til en lejekontrakt, som du blot skal udfylde.

  • De mest misforstået regler for boligudlejning

Der skete en fejl.
Sådan. Tjek din e-mail for link til vores guide.

Har du styr på reglerne? Undgå misforståelser med vores gratis guide.