Køb af bolig med henblik på udlejning

Skrevet af Maiken Andersen

Er udlejning en god investering?

Som udgangspunkt kan boliger være en fornuftig investering med henblik på udlejning. Dels grundet det løbende afkast (husleje indtjening) og dels grundet en langsigtet “up-side” på boligen(erne).

Det er de færreste som leverer et bedre afkast på én enkelt lejebolig end hvad de kan gøre på alternative investeringer, såsom aktier, fonde, obligationer m.v, men på lang sigt og historisk set så har ejendomme alle dage leveret gode stabile afkast. 

En investering i boliger ligger i niveauet på 3-8% pro anno, hvilket i sig selv er langt bedre end hvad en obligation eller penge i banken kan udrette. 

Boliger er over tid steget i intervaller og huslejeniveauer ligeså – Dog har vi i perioder siden 1930 oplevet “kriser” som alle andre markeder. Derfor vil en investering i en bolig med henblik på udlejning være forbundet med en risiko ligesom alle andre investeringer.

Som eksempel lå markedslejen i 2011 (København) på ca. 1200 kr pr årlig kvm, hvor den i dag 10 år efter er steget med næsten 100%, altså 2.100 kr pr. årlig kvm. 

Om det bliver ved kan ingen forudsige, men chancerne er til stede.  

Ejendomme har altså historisk set (nyere tid) ligget med stabile afkast, hvis vi ser på perioder mellem 10-40 år. 

Det er ikke “sort/hvidt” hvad der udgør en god investering i en bolig, men følgende kriterier skal være opfyldt:

• Boligen skal handles til et fornuftigt niveau for markedet
• Prisfølsomheden i området samt tilvæksten (befolkning) skal være stigende
• Beliggenhed frem for pris
• Nyere ejendomme = mindre risiko (Huslejefastsættelse)
• Minimal drift, da det ofte er her udlejere bruger rigtig mange midler
• Du skal have en god forståelse for lejemarkedet, herunder kontrakter, prisfastsættelse og drift. 

Tomgang & Churn

Lad os kigge på to meget væsentlige begreber når du skal igang med dine investeringer, nemlig tomgang og churn.

• Tomgang er helt basalt når de bolig står tom. Det betyder at du stadig betaler for ejendomsskatten, lånet, driften, men mangler indtjeningen = huslejen. 

• Churn er et begreb som bliver brugt i forhold til, hvor mange gange eks. pr. år en lejer fraflytter dit/dine lejemål. Jo højere churn desto mere administration, slid og ælde på boligen. En høj churn betyder at du over tid skal renovere de lejemål oftere og dermed bliver dine omkostninger større. Det er derfor væsentligt at du forsøger at finde lejere, som ikke fraflytter efter blot måneder eller få år. 

Køb af bolig i selskab eller som privatperson

Hvis du overvejer at investere i en bolig som privatperson kan afskrivninger modregnes i din skattepligtige indkomst, hvilket er en fordel. Har du selv beboet investeringen/boligen har du i Danmark skattefrihed af gevinsten. Du skal dog dokumentere selv at have benyttet det lejede og boet i enheden – Lider du et tab på boligen, så er det i øvrigt også dig som privatperson der hæfter for gælden.

Indkomsten på din bolig (huslejen) vil være kapitalindkomst. 

Derfor er det “normen”, at oprette et selskab til dine investeringer. Som selskab har du begrænset hæftelse for tab og en forholdsvis lav selskabsskat (Ja det lyder vildt i Danmark – 22% (2021)). Du drifter altså din bolig, ligesom du drifter et selskab. Det lyder kompliceret, men der findes et hav af dygtige advokater/revisorer som kan få dig igang i løbet af ganske kort tid. oprettelse af et selskab ligger fra ca. 3500 kr (ApS, IVS, I/S)

En enkelt bolig vs. boligudlejningsejendomme

Er du lige begyndt og i øvrigt som mange andre førstegangsinvestorer sidder på en lille kapital, kan et “småhus” (Ejendom med under 6 lejemål), altså en enkelt lejlighed være en god start. Det betyder at du handler en “ejerlejlighed” som du så udlejer til en privatperson eller en virksomhed med henblik på privat beboelse. 

Har du kendskab til lejemarkedet og har kapital til at handle en “boligudlejningsejendomme” med flere end 6 boligenheder, så skal du handle en samlet ejendom. Det siger sig selv, at driften er anderledes, da du har flere lejere at tage sig af, men selve formen udlejning, er ikke mere kompleks end ved et enkelt lejemål. Reglerne er i øvrigt nogenlunde de samme, hvad angår lejekontrakt, huslejefastsættelse m.v.

I boligudlejningsejendomme vil der være større krav til det regnskabsmæssige og du skal bruge flere “rådgivere” i forhold til at drifte ejendommen (udlejning, vedligehold af grønne arealer, gader, m.v.) Til gengæld, og hvis du handler en sund ejendom, vil du kunne se et direkte afkast på husleje indtjeningen, da ejendommen givet allerede er fyldt op med lejere. 

Værdiskabelse i konverterede ejendomme

For de af jer som føler sig klædt på til at udvikle ejendomme er “konvertering” af erhvervslejemål/ejendomme en rigtig god start. Når man i Danmark snakker om konvertering fra erhverv til bolig ligger værdien i, at boligerne bliver moderniseret og du kan derfor fastsætte din husleje efter det “lejedes værdi” og ikke den regulerede leje. læs “huslejefastsættelse” (Link hertil)

I byerne, især København, Aarhus, Aalborg og Esbjerg ser vi fine tilvækster i befolkningen. Det betyder groft sagt, at man i øjeblikket mangler boliger i de større byer og derfor bliver produktet “en bolig” en attraktiv investering også på lang sigt. Det betyder, at er man heldig at finde en ejendom med erhvervslokaler i og lokalplanen samt kommunen tillader det, kan du konverterer disse til boliger med henblik på privat beboelse og dermed øge din indtjening på huslejen samt givetvis også på din efterfølgende “up-side” (boligernes værdi stiger).

Du skal holde tungen lige i munden og vi anbefaler altid, at du rådgiver dig med “eksperter” inden for konverteringer, inden du handler ejendommen.

Vil du gerne læse mere omkring udlejning af bolig? Læs mere i vores komplette boligudlejningsguide her

Ønsker du at udleje din bolig eller høre mere omkring vores service aftale? Udfyld blot kontaktformular her – eller ring på telefon / skriv en mail