Udgivet 28 april, 2022

Hjælp til udlejere

Hvordan kommer jeg i gang som udlejer?

Mangler du hjælp eller har du bekymringer omkring det, at skulle udleje din bolig? Vi har lavet en guide, der kan være med til at give dig et overbliv over, hvilke aspekter der kan være i forbindelse med at udleje din bolig.

Indhold:

Hvilke rettigheder har man som udlejer?
Hvordan afsætter jeg min bolig?
Fastsættelse af huslejen
Fastsættelse af depositum
Sådan udarbejdes en lejekontrakt
Regler for indflytningssyn og indflytningsrapport
Regler for fraflytningssyn og fraflytningsrapport
Ophævelse af lejer
Opsigelse af lejer

Hvilke rettigheder har man som udlejer?

Som udlejer er det vigtigt at kende til dine rettigheder, når du indgår en lejeaftale med lejer, for at undgår konflikter og misforståelser.

Må udlejer have adgang til lejemålet?

Som udgangspunkt har udlejer ikke adgang til lejemålet under lejeperioden. Der kan opstå uopsættelig fare eller skade der skal afværges, i disse særlige tilfælde har udlejer adgang til lejemålet.

I de fleste tilfælde vil det komme lejeren til gode selv at åbne døren for udlejer. Har udlejer varslet korrekt om fremmøde, må udlejer under alle omstændigheder få adgang til lejemålet.

Lejelovens § 54 “Udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det”.

Må udlejer renovere lejemålet under lejeperioden?

Udlejer har ret til at udføre renoveringer af lejemålet, dog skal udlejer være opmærksom på at overholde lejelovens tidsfrister for varsling:

  • Hvis renoveringen er uden væsentlig ulempe for lejer, er tidsfristen for varsling 6 uger.
  • Hvis renoveringen er mere omfattende, er tidsfristen 3 måneder.
  • Hvis renoveringen er af hele eller større dele af lejemålet, har udlejer pligt til at stille en anden lejebolig til rådighed for lejer.

Må udlejer fremvise lejemålet til nye lejere under lejeperioden?

Som udgangspunkt må udlejer gerne fremvise lejemålet til eventuelle nye lejere, når nuværende lejere har opsagt lejemålet.

Udlejer har ret til at vise lejemålet frem mindst to timer hver anden hverdag, dog i passende tidsrum for en besigtigelse. Ønsker lejer ikke at være på lejemålet under fremvisning, er det udlejers pligt at møde op til fremvisning.

Er situationen den, at lejer ikke vil give adgang til en fremvisning af lejemålet, kan udlejer ophæve lejekontrakten.

Hvordan afsætter jeg min bolig?

Et ofte stillet spørgsmål kan være: “Hvordan finder jeg de rigtige lejere til min bolig?”

Vi kommer med et par hjælpende punkter herunder.

Hvor afsætter du din bolig henne?

Et sted at starte kan være, hvor du vælger at annoncere din bolig henne.
Der findes et hav af forskellige boligsider, hvor du kan annoncere din bolig og komme i kontakt med en kommende lejer. 

Alt efter hvilken type lejer du gerne vil finde, kan du dele annoncerings mulighederne op:

  1. Udlejningsmæglere: Professionelle udlejningsfirmaer som fx. Home Connector
  2. Sociale medier: De sociale medier boomer med muligheder inden for markedspladser fx. Facebook
  3. Boligportaler: Boligportaler er en stor markedsplads for bl.a. boligudlejning fx. DBA

Hvilken lejer leder du efter?

Når du skal finde din lejer til din bolig, kan du med fordel være konkret i din søgning uden at indskrænke den. Hvad lægger du vægt på? Stil nogle krav til, hvilken lejer du gerne vil have.

Fastsættelse af husleje

Det at fastsætte den rigtige husleje og dens størrelse kan være koden til at undgå konflikter og ubehagelige sager. Derudover er det en fordel at sætte sig grundigt ind i lejeloven og dens bestemmelser. Her sikre du også dig selv som udlejer, så udfaldet af en eventuel sag ikke falder til lejers fordel. 

Undgå huslejenævnet:
Specielt sager vedrørende huslejens størrelse, kan være forbundet med et stort økonomisk tab i sidste ende. Udlejer slipper ikke kun med at nedbringe huslejen fremadrettet, men også at skulle tilbagebetale den sum af huslejen, der bliver vurderet at lejer har betalt for meget i den periode fra lejeaftalens indgåelse og frem til afgørelsen. Sagen skal være indberettet til huslejenævnet senest et år efter lejeaftalens indgåelse, for at lejer kan få medhold i tilbagebetalingen.

Prøv vores huslejeberegner HER

Fastsættelse af depositum

Selve depositummet er udlejers sikkerhed, når lejer fraflytter lejemålet, da det skal bruges til at dække eventuelle udgifter, der kan være ved istandsættelse. 
Ifølge lejeloven har du som udlejer har du mulighed for at opkræve et beløb tilsvarende 3 måneders husleje. Udlejer må fastsætte depositummet, som man vil, så længe 3 måneders husleje eksklusiv forbrug ikke overstiges.

Sådan udarbejdes en lejekontrakt

Vi guider dig igennem hvad en lejekontrakt skal indeholde og hvad man som udlejer skal være særligt opmærksom på.
Selve lejekontrakten er den skriftlige aftale for lejemålet og lejeforholdet mellem udlejer og lejer.

Dog vil lejekontrakten kun være gyldig, hvis den stemmer overens med lejeloven, selvom lejekontrakten er underskrevet af både udlejer og lejer.

Lejekontrakten skal indeholde:

  • Tidspunkt for lejeforholdets opstart
  • Opsigelsesfristen
  • Type af lejemål
  • Arealet for lejemål
  • Brugsret (opbevaringsrum, skur mm.)
  • Huslejen
  • Depositum og forudbetalt leje
  • Lejemålets stand ved indflytning
  • Aftaler vedrørende forbrug (el, vand og varme)
  • Aftaler vedrørende vedligeholdelse

Som udgangspunkt er lejer godt beskyttet af lejeloven. Udlejer kan dog med lejekontrakten lave aftaler uden om lejelovens beskyttede regler. Hertil er der nogle krav til, hvordan særlige vilkår skal formuleres i en lejekontrakt. ligeledes er der visse bestemmelser i lejeloven, der ikke kan ændres på i lejekontrakten.

Ønsker udlejer at fravige nogle af bestemmelserne i lejeloven, er det et krav at fremhæve det i lejekontrakten. Der vil i en standard lejekontrakt være plads til at notere særlige vilkår ind i §11. 

Hent vores gratis skabelon til en lejekontrakt HER

Regler for indflytningssyn og indflytningsrapport

Indflytningssyn:

Indflytningssynet er til for at både udlejer og lejer, kan påvise og dokumentere lejemålets korrekte stand ved overtagelsen, da det kan være udfordrende, at kunne påvise lejemålet stand flere år efter indflytning.

Et indflytningssyn foregår som udgangspunkt på den måde, at du sammen med din lejer udarbejder en indflytningsrapport via et skema, og gennemgår lejlighedens stand og notere eventuelle fejl og mangler, der måtte være i lejemålet ved indflytning.

Indflytningsrapporten:

Hvis udlejer har mere end ét lejemål er det et lovkrav, at der bliver afholdt et indflytningssyn og en indflytningsrapport.

Indflytningsrapporten bliver udarbejdet i forbindelse med indflytningssynet og som et bevis for lejemålets stand, og om der er eventuelle fejl og mangler ved overtagelsen. Udlejer skal ved slutningen af indflytningssynet, have udleveret en kopi af indflytningsrapporten til lejer.

Regler for fraflytningssyn og fraflytningsrapport

De fleste konflikter mellem udlejer og lejer opstår i forbindelse med fraflytning af lejemålet. Vi guider dig igennem hvad du skal være opmærksom på, så disse konflikter kan undgås.

Fraflytningssyn:

Et fraflytningssyn foregår mellem udlejer og lejer som en vurdering af lejemålets stand ved fraflytning.

Det er et krav, at hvis udlejer har mere end et lejemål, skal der afholdes et fraflytningssyn. Den samme regel gælder ved indflytningssynet. Hvis udlejer kun udlejer et enkelt lejemål, er der ikke et krav om et fraflytningssyn.

Ved slutningen af fraflytningssynet, skal der udarbejdes en fraflytningsrapport, som er et skema, der dokumentere eventuelle fejl og mangler ved fraflytning af lejemålet.

Fraflytningsrapporten kan være afgørende for det videre forløb, og hvor meget lejer skal betale af depositummet.

Fraflytningsrapporten:

Ligesom at der ved et indflytningssyn skal laves en indflytningsrapport, skal der på samme måde laves en fraflytningsrapport, når lejer fraflytter lejemålet.

Rapporten udgør en oversigt over lejemålets stand når lejer fraflytter. Her kan man med fordel medbringe indflytningsrapporten, der blev lavet ved indflytning. Det vil på den måde gøre det lettere at se fejl og mangler ved lejemålets fraflytning når lejeperioden er slut. Almindelig slid og ælde der er opstået kan ifølge lejelovens §98 ikke forlanges udbedret.

TIP:
Udlejer kan med fordel afholde syn af lejemålet allerede et par uger inden lejeperioden slutter. Dette gør det muligt allerede der at forventningsafstemme, hvis det viser sig at lejemålet skal istandsættes for lejers regning (depositum).

Ophævelse af lejer

Som udlejer har du muligheden for at ophæve lejekontrakten mellem dig og lejer. Dette kan forekomme i forbindelse med at lejer overtræder lejelovens § 93.

Eksempler på tilfælde hvor udlejer kan ophæve lejeaftalen:

  • Manglede betaling af husleje
  • Lejer anvender lejemålet til andet end tilladt
  • Lejer har tilsidesat god skik og orden
  • Hvis lejer fraflytter lejemålet uden aftale med udlejer

Som udgangspunkt skal udlejer varsle lejer inden ophævelse af lejekontrakten, så lejer har mulighed for at rette op på eventuelle overtrædelser. 

Lejeloven §93. stk. 2. er en særlig regel omkring manglende betaling af husleje.

Der vil være en frist på 14 dage efter 3. hverdag fra betalingsfristen. Udlejer skal sende et påkrav til lejer med et anbefalet brev. Udlejer kan kræve et gebyr på påkravet på 250 Kr.

Opsigelse af lejer

Som udgangspunkt har udlejer ikke ubetinget ret til at opsige lejer.
Ifølge lejeloven har udlejer mulighed for at opsige lejer, hvis opsigelsesvarsler er overholdt og der er en speciel årsag til opsigelsen af lejer.
   
Nedenfor vil to relevante årsager til at udlejer opsiger lejer blive fremhævet:

Udlejer ønsker selv at flytte ind i lejemålet
Her vil udlejer kunne opsige lejer med en opsigelsesvarsel på 12 måneder.
Det er betinget at udlejer bor i lejemålet efter lejemålet ophøres.

Vigtigt: Flytter udlejer ikke selv ind i boligen, men har lejet den ud til andre eller solgt, kan sagen tages videre i huslejenævnet. Her vil der være en risiko for, at udlejers opsigelse bliver dømt ugyldig, hvilket kan resultere i problemer for udlejer.

Udlejer sælger lejemålet under lejers lejeperiode.
Her vil de nye købere overtage lejemålet og boligens lejer. De nye ejere af lejemålet kan så opsige lejer med en frist på 12 måneder, hvis de nye ejere selv ønsker at bo i lejemålet.