Opsigelse vs. Ophævelse

Det er vigtigt at være opmærksom på at der er forskel på begreberne opsigelse og ophævelse. Den ene er betinget af overtrædelse af visse regler i lejeloven, hvor den anden blot regulerer når den ene part flytter/flytter tilbage. Står du og skal udleje din bolig, er det godt at få tjek på dette før at du lejer noget ud. Ved at sætte dig ind i reglerne kan du undgå fremtidige tvister med din lejer. Nedenfor vil jeg gennemgå hvad opsigelse betyder som lejer/ udlejer og hvad ophævelse ligeledes betyder.

Opsigelse – reguleres af lejelovens §§ 80-92.

En opsigelse skal altid være skriftligt. Dette gøres som hovedregel via brev, men der er mulighed for at det godkendes hvis sendt via e-mail/sms. Her skal udlejer svare tilbage på samme måde, og i tilfælde at dette er sket, så er opsigelsen godkendt.

Udlejers opsigelse

Ifølge lejeloven har udlejer som udgangspunkt ikke mulighed for at opsige sin lejer. Dette er der dog heldigvis undtagelser til, men disse skal opfyldes før at du kan opsige din lejer. Det gælder både for tidsbegrænsede/ubegrænsede lejeaftaler.

Lejer du dit hus eller din ejerlejlighed/andelslejlighed ud, så gælder det at du kan opsige din lejer med 1 års varsel, hvis du selv skal bo i boligen. Det er derfor betinget af at du bor i boligen efter lejemålet er ophørt. Hvis lejer finder ud af at du ikke er flyttet tilbage til boligen, men derimod har solgt den eller lejet den ud til andre, kan de tage sagen i huslejenævnet. Her risikerer du at din opsigelse bliver kendt ugyldig, og det kan skabe en masse problemer for dig som udlejer.

Hvis du lejer den ene halvdel ud af et tofamilieshus, så kan du altid opsige din lejer med 1 års varsel uden nogen grund.

Hvis du vil renovere din bolig eller bygge om, så er det bare uheldigt at der bor en lejer i lejemålet. Du kan ikke opsige din lejer med denne begrundelse. Det er kun i tilfælde af at boligen skal eksproprieres eller at den er kondemneret, at du kan opsige din lejer med et års varsel.

Det kan også være at du lejer et værelse ud i din bolig, hvor du selv bor. Hvis du gør dette, så er opsigelsesvarslet pludseligt en måned og kræver ingen begrundelse. Dette er selvfølgelig fordi at forholdende i ens egen bolig hurtigt kan ændre sig, og udlejer skal kunne opsige, hvis ikke forholdet mellem ham og lejer fungerer.

Der kan ikke aftales kortere opsigelsesvarsel for udlejer, men en længere opsigelsesvarsel er ok, da det ikke er til skade for lejer; modsat er det en fordel for lejer.

 

Lejers opsigelse

Lejer kan altid opsige med 3 måneders varsel, lige meget om det er en ejerlejlighed, andelsbolig eller et tofamilieshus du bor til leje i.

Hvis du kun lejer et værelse, så er din opsigelsesperiode også kun på en måned, ligesom udlejers er den anden vej.

Lejers opsigelsesvarsel kan fraviges fra lejelovens regler, så den kan både være længere eller kortere, hvis det står i lejekontrakten.

Hvis du flytter ud af din lejebolig, før at opsigelsesfristen er udløbet, så er du forpligtet til at betale husleje i hele perioden, men mindre at din udlejer finder en anden lejer til den resterende periode. Det kræver dog at du informerer udlejer om at du fraflytter tidligere end påregnet.

Det er vigtigt at du giver din nye adresse til din udlejer, mindst 8 dage før du flytter.

Det er så at udlejer ved hvor hen han/hun skal sende en slutopgørelse for vand og varme opgørelse.

 

Udlejers ophævelse

Udlejer har mulighed for at ophæve lejekontrakten til hver en tid, hvis lejer overtræder § 93 i lejeloven. Som eksempel på en ophævelsesgrund kan nævnes manglende betaling, lejer har tilsidesat god skik og orden eller at lejer anvender lejeboligen til andet end tilladt i lejekontrakten.

I de fleste af tilfældene vil udlejer skulle give advarsel til lejr, således at lejer har en mulighed for at rette op på fejlen. Dog er det med undtagelse af hvis overtrædelsen er så grov at det ikke kan forventes udlejer at vente på en forbedring.

Der er dog en særlig regel, når det gælder manglende betaling. Her skal udlejer give lejer en frist på 14 dage efter 3. hverdag fra betalingsfristen. Han skal sende et påkrav ud til sin lejer med anbefalet brev. Udlejer kan bede om et gebyr for den manglende betaling, som i 2016 lyder på 266 kr.

 

Lejers ophævelse

Lejer har mulighed for at ophæve lejekontrakten inden indflytning, hvis det lejede ikke er fuldført og udlejer og lejer ikke har aftalt en overtagelsesdag, jf. Lejelovens § 10.

Hvis det er under lejeforløbet kan lejer ophæve lejemålet, hvis der er mangler i lejemålet, som udlejer ikke afhjælper enten straks eller inden for rimelig tid. Det drejer sig om mangler, som er så væsentlige for lejeboligen at det ikke kan undværes eller hvis udlejer har handlet svigagtigt.