KOMPLET GUIDE TIL UDLEJLNING

 

Hos Homeconnector har vi samlet en komplet guide til dig der skal udleje din bolig.

Hvad betyder det at være udlejer?

At være udlejer betyder, at du ejer en bolig og vælger at leje den ud til anden part. Det kan f.eks. være, hvis du skal ud af landet i en bestemt periode, eller hvis du har andet sted at bo.
Du kan kun udleje din bolig, hvis du selv ejer boligen. Hvis du selv er lejer, eller bor i en andelsbolig, går det under fremleje og her gælder andre regler. Vær derfor opmærksom på, om du udlejer eller fremlejer.

Husleje

En af de første ting du skal overveje når du skal leje din bolig ud, er hvilken husleje du skal leje ud til. Det første som skal tages til overvejelse, er om ejendommen er opført før eller efter 1992. Hvis den er opført efter december 1992, er der ingen regler for huslejefastsættelse, så der kan du i princippet sætte den til lige hvad du har lyst til.

Er ejendommen opført inden december 1992 gælder boligreguleringsloven. Det er derfor vigtigt, at du ikke sætter din husleje urimeligt højt, da udlejer her kan gå til huslejenævnet. Du kan læse mere om boligreguleringsloven her.

Aconto

En anden ting du skal overveje, er hvor meget din lejer skal betale i aconto. Her skal du beregne, hvor meget der cirka er blevet brugt på henholdsvis vand og varme hver måned. Herved fastsætter du aconto. Ved lejers indflytning aflæses målere på vand og varme (hvis disse findes). Når lejer har boet i lejligheden i et år, aflæses målerne igen. Hvis din lejer har haft et mindre forbrug end afsat, skal de for meget betalte penge tilbagebetales. Hvis lejer modsat har haft et højere forbrug, skal han/hun betale differencen. Du kan kun opkræve aconto for vand, hvis der er en individuel måler herpå.

Det mest normale er, at lejer tilmeldes direkte på forbrug på el.
Hvis du bor i hus, kan lejer oftest også meldes direkte på forbrug på vand og varme.

Møbleret/umøbleret

En anden ting du skal overveje, er om du vil udleje møbleret eller umøbleret. Hvis du skal udstationeres i forbindelse med arbejde, er det nogle gange lettere bare at lade møblerne stå, specielt hvis det er for en kortere tidsperiode. Du kan tillade dig at tage en smule mere i husleje for møbleringen, dog er det ikke det der skal afgøre det, da indtjeningen på møbleringen er minimal. Hvis du udlejer møbleret, skal du også tage til overvejelse, at du overlader dine ejendele/møbler til andre mennesker, hvilket naturligvis kommer med en risiko.

Risiko

En vigtig ting at tænke over, er den risiko der er forbundet ved en udlejning. En udlejning går som regel ret hurtigt, da lejemarkedet er presset, og efterspørgslen er større end udbuddet. Du kan dog risikere, at boligen ikke er lejet ud til tiden, hvilket selvfølgelig er forbundet med en omkostning, hvis boligen står tom.
En anden risiko er derudover, at din lejer (efter en eventuel uopsigelighedsperiode) har 3 måneders opsigelse. Du risikerer derfor at stå uden lejer en periode, hvis din lejer opsiger boligen før end lejeperiodens slutning. Dette er også forbundet med en omkostning.

At udleje til en ”fremmed” er også en risiko. Du kan selvfølgelig tage dine forholdsregler for at finde den rigtige lejer, men der er altid en risiko forbundet med at udleje dit hjem til en anden, da der kan ske uforudsete skader på lejemålet.

Inventarliste

Det er en god idé at overveje at lave en inventarliste, som din lejer kan få inden indflytningen. Dette er selvfølgelig rettet mest mod møblerede lejligheder, men det er ligeledes en god idé, hvis du udlejer en umøbleret lejlighed, hvor der f.eks. hænger gardiner eller lamper. På den måde har både du og lejer et overblik over, hvilke ejendele i boligen der er dine.

Forpligtelser

Det er vigtigt at være opmærksom på dine forpligtelser i forbindelse med at være udlejer. Heri er en af de vigtigste, at du har ansvaret for, at alle tekniske installationer mm. virker ved indflytningen. Derudover har du også vedligeholdelsespligten på tekniske installationer i hele lejeperioden. Hvis køleskabet f.eks. går i stykker under lejeperioden, og det ikke er grundet lejers misligholdelse heraf, har du reparations-/erstatningspligten.

Det kan være forbundet med mange følelser at udleje dit hjem til andre og det er derfor vigtigt at holde overblikket når din lejer kontakter dig vedrørende mangler i lejemålet. Hvis der som ovenfor nævnt er et køleskab der ikke virker, og din lejer kontakter dig herom, er det vigtigt du er indforstået med, at det ikke er for at brokke sig eller ”nedgøre” dit hjem.

Tidsbegrænset vs. tids-ubegrænset udlejning

Det er vigtigt at overveje, om du vil udleje din bolig tidsbegrænset eller tids-ubegrænset.

Tidsbegrænsning

Mange udlejere vælger at udleje tidsbegrænset, da de på denne måde har et specifikt tidspunkt for lejers fraflytning. Udlejer har altid 12 måneders opsigelse af lejer og derfor vælger mange at lave en tidsbegrænset udlejning, da lejeperioden på denne måde ender uden yderligere varsel ved lejeperiodens ophør jf Lejelovens §80. Det er dog ikke altid en mulighed for at udleje tidsbegrænset, da grunden herfor skal være plausibel. Hvis du skal udstationeres for en bestemt periode, er det muligt at udleje tidsbegrænset, da du ikke har mulighed for selv at bo i boligen.

Hvis du senere ønsker at sælge din bolig, kan denne årsag også åbne for tidsbegrænset udlejning. Det er vigtigt at specificere hvorfor boligen udlejes tidsbegrænset i lejekontraktens §11, da boligretten ellers kan tilsidesætte tidsbegrænsningen jf. LL §80 stk. 3.

Vær opmærksom på, at hvis din lejer, med din viden, bor i lejemålet mindst 1 måned længere end den aftalte tidsperiode, fortsætter lejeperioden uden tidsbegrænsning.

2-års reglen

Vi bliver på daglig basis spurgt ind til ”2-års reglen”. Udlejere tror, at de kun må udleje i maksimalt 2 år, da de ellers kan risikere at lejeren bliver boende for altid. Helt kort: 2-års reglen eksisterer ikke – i hvert fald ikke hvis du ejer boligen du udlejer.

Grunden til folk tror der findes en 2-års regel, er fordi en sådan eksisterer for fremleje. Hvis du altså selv er lejer af en bolig og lejer ud til tredjepart, må boligen kun udlejes i 2 år og kun hvis lejerens fravær er midlertidig og skyldes sygdom, udlandsophold, skole eller lignende jf LL §70.

Så for dig der ejer den bolig du udlejer, gælder 2-års reglen ikke. Du kan altså i teorien udleje din bolig tidsbegrænset i 10 år, hvis det er så længe du ved du er væk. Den helt basale regel for tidsbegrænset udleje er blot, at grunden for tidsbegrænsningen skal være begrundet og plausibel.

Tidsubegrænset leje

Den anden mulighed du har, er at udleje tids-ubegrænset. Hvis du bare ønsker at udleje, uden en plausibel grund for en tidsbegrænsning, har du kun den mulighed at udleje ubegrænset. Her har du samme opsigelsesmuligheder, altså at du kan opsige lejer med et års varsel, men KUN med den begrundelse, at du selv flytter tilbage. Hvis ikke, fortsætter lejeperioden til lejer selv opsiger. Lejer har altid 3 måneders opsigelse jf. LL §86.

Fordele og ulemper ved udlejning

Fordele

  • Overgangsperiode: Det kan være du skal ud af landet for en begrænset periode, eller at du har planer om at sælge din bolig senere. Her er udlejning en rigtig god løsning, da det er de færreste der har råd til at lade boligen stå i tomgang i flere år.
  • Løbende indtjening: En boligudlejning kan give dig en fast, løbende indtjening hver måned. Huslejen som din lejer skal betale, skal selvfølgelig dække de udgifter du har på boligen, men giver dig også en ekstra indtjening. Læs længere nede omkring skattereglerne for boligudlejning.
  • Intet tab: Hvis du lejer din bolig ud til den planlagte fraflytningsdato, vil du ikke lide noget tab på boligen. Hvis du sælger din bolig, risikerer du ikke at få den pris for den som du havde forventet, alt efter hvordan markedet ser ud. Ved udlejning taber du ikke noget, da boligens månedlige udgifter dækkes af huslejen.
  • Hvis du vil tilbage at bo: Udlejning er ligeledes en rigtig god løsning, hvis du planlægger selv at skulle tilbage og bo i lejligheden/huset. Det kan være et stort skridt og omkostningstungt samt tidskrævende at sælge dit hus, hvis du ved, at du kun er væk i en bestemt periode. Derfor vælger mange at udleje, da man på denne måde slipper for besværet og omkostningerne ved salg af boligen.

Ulemper

  • Slid: Når du lejer din bolig ud kan du risikere at få den tilbage i dårligere stand end da du afleverede den, da lejere selvfølgelig kan slide på den. I den gamle lejelov kunne man kræve nyistandsættelse, hvis boligen var nyistandsat ved indflytningen. Hvis du altså afleverede en helt nyrenoveret lejlighed (nymalet, nylakerede gulve osv.) kunne du få den tilbage som ny, når lejeren flyttede. Det kan man ikke i henhold til den nye lejelov, hvor man kun kan kræve det der hedder ”normalistandsættelse”. Den nye lejelov siger altså, at boligen skal afleveres i samme stand som ved indflytningen, med undtagelse af den forringelse som skyldes slid og ælde jf. LL §98. Du kan ikke kræve, at lejligheden afleveres tilbage i bedre stand end ved overtagelse.
  • Lang opsigelse: Som udlejer har du altid 12 måneders opsigelse, og du kan kun opsige med den begrundelse, at du selv skal tilbage og bebo boligen jf. LL §86 stk. 2. Reglen om opsigelse er ufravigelig og varslet kan altså ikke laves kortere, uanset hvad der skrives i kontrakten. Du har altså en ret lang opsigelse, og er nødt til at vente et helt år fra opsigelsen til du kan flytte tilbage.

Annoncering

Når du har besluttet dig for at ville udleje din bolig, skal du i gang med annonceringen.

Muligheder for afsætning

Du har flere forskellige muligheder når du skal udleje din bolig. Du kan vælge at gøre det hele selv på en portal, f.eks. Boligportal, hvor du selv står for billeder, annoncering, fremvisninger, kontrakt, indflytning osv. Det kan være noget tidskrævende, og kan være en stressfaktor i en i forvejen stresset periode.

En anden mulighed, er at gå til et boligudlejningsselskab. Her betaler du et bestemt salær til selskabet. Til gengæld skal du ikke selv stå for alle de praktiske ting. Her står selskabet både for annoncering, fremvisninger, kontrakt samt indflytning. Du slipper altså for besværet ved selv at skulle udleje din bolig.

Den gode annonce

Hvordan laver du så en god annonce, hvis du selv skal stå for det?
Det vigtigste er, at du ikke oversælger din bolig. Hvis det er en gammel bolig, nytter det ikke, at du sælger den ind som ny og lækker, hvis den ikke er det. Det er vigtigt, at du er ærlig i din annoncering. Hvis du oversælger, ender du med at få en lejer ud som i sidste ende ikke er interesseret, fordi den ikke lever op til de for højt satte forventninger.

I forbindelse hermed, er det vigtigt at få nogle billeder der afspejler boligens kvaliteter. Det kan bestemt anbefales at få en professionel til at tage billederne, så du ikke får slørede, mørke billeder på din annonce – få din bolig til at fremstå så godt som muligt ved at vise kvaliteterne!

Det er derudover vigtigt, at du har formalia på plads. Hav styr på, hvor lang perioden du udlejer for er, hvor mange kvm boligen er, hvor mange værelser der er, og hvor meget lejer skal betale i aconto. Det kan være misvisende, og du kan miste din lejer, hvis du sætter aconto for lavt, og når kontrakten skal underskrives, er det pludselig dobbelt så højt. Giv derudover så meget information som muligt om boligen, så du ikke ender med en misinformeret lejer.

Under fremvisninger

Når du skal udleje din bolig skal du fremvise for potentielle lejere. Du kan vælge enten at fremvise til potentielle lejere enkeltvis, eller have én samlet fremvisning, altså et slags ”åbent hus”.

Inden en fremvisning er det selvfølgelig vigtigt, at boligen fremstår ryddet og rengjort. Hvis det er mørkt i vejret, kan det være en god idé at tænde noget lys indenfor. Hvis boligen har stået tom et stykke tid er det også en god idé at lufte ud hvis det er varme, eller sætte varme på hvis det er koldt – det giver et bedre førstehåndsindtryk. Ellers skal du blot forberede dig på eventuelle spørgsmål der måtte komme.

Hvem skal jeg så vælge?

Det er vigtigt at overveje, hvilke lejere du ønsker; skal de være børnefamilier, expats, må de have husdyr osv.
Hvis der er flere interesserede efter fremvisninger skal du tage et valg om, hvem du vil leje ud til. Det vigtigste råd er, at du skal gå efter din mavefornemmelse. Hvem giver dig ro i maven?

Det er selvfølgelig vigtigt, at din lejer kan og vil betale til tiden, så du skal også kigge på ting som personens jobtitel og arbejdsgiver. Når de ”hårde ting” er på plads, er det vigtigt at du vælger den lejer du har det bedste indtryk af. En lejer kan være nok så rig og velhavende, men være en rigtig øv lejer, som klager over alting. Vælg derfor den lejer du har den bedste kemi med. Det gør dig gladest i lejeperioden og giver dig ro i maven.

Kontrakt

Når du har fundet den lejer, du ønsker at udleje til, skal der laves en lejekontrakt. Vigtigheden af en juridisk korrekt kontrakt kan ikke understreges nok. Du kan ende med en ugyldig lejekontrakt, hvis du ikke ved hvordan den laves juridisk korrekt.

Det er nemt og hurtigt at finde en skabelon på A9 lejekontrakten, som er den nyeste version. En stor del af kontrakten er afkrydsning og denne del er ikke raketvidenskab, men så snart du kommer til §11, hvor der skrives i fri hånd, begynder det at blive svært. Her kan alt skrives ind, og det er derfor vigtigt, at du ikke skriver noget som ugyldiggør kontrakten, eller som stiller dig i en dårlig situation.

I kontraktens §11 skal du have detaljer ind omkring eventuel huslejestigning, vedligeholdelse, istandsættelse ved fraflytning mm.

Hvis du ønsker at huslejen skal stige efter lejer har boet i lejemålet i et år, er det vigtigt at du gør opmærksom herpå i §11. Du kan regulere huslejen efter nettoprisindekset. Reguleringen sker således: Gældende leje / gammelt indeks x nyt indeks = ny leje. Du kan lade huslejen stige efter nettoprisindekset en gang årlig.
Du finder nettoprisindekset her.

Det er her også vigtigt at gøre opmærksom på lejers vedligeholdelsespligt, indvendig som udvendig. Her kan det være en god idé at skrive, at lejer skal rense afløb, afkalke, afrime fryser mm., så han er gjort opmærksom på dette. Udlejer du en bolig med tilhørende have, skal det ligeledes stå i §11, hvis lejer skal have vedligeholdelsespligten herpå. Skriv f.eks., at lejer står for hækklipning, græsslåning og snerydning.

En anden ting som kan specificeres i §11 er, hvilken istandsættelsespligt din lejer har. Som bekendt skal lejemålet afleveres som det er overtaget, med undtagelse af den forringelse som skyldes slid og ælde jf. §98. Dog er det vigtigt at angive, hvis lejemålet er nyistandsat (nymalet, nyslebne gulve mm.). På den måde er lejeren klar over, at der skal istandsættes ved fraflytning. Det er som nævnt før ikke længere muligt at kræve nyistandsættelse af din lejer, da lejemålet ikke kan kræves afleveret i bedre stand end ved overtagelsen. Du kan efter den nye lejelov “kun” kræve det der hedder normalistandsættelse.

Vær opmærksom på forskellen i kontraktens §10 og §11. §10 handler om øvrige oplysninger om det lejede. Her må ikke anføres vilkår, som i sin helhed allerede følger af lejelovgivningens almindelige vilkår eller fravigelser. Dette skal nemlig skrives i §11.

Depositum og forudbetalt leje

Du kan tage helt op til 6 måneders husleje i indskud, fordelt på depositum og forudbetalt leje.

Depositum er din sikkerhed når lejer fraflytter, hvis der eventuelt skal udbedres noget, som lejer har lavet skader på – det trækkes fra depositum. Det normale er at tage 3 måneders husleje, ex forbrug, i depositum. Det er altså den rene husleje, eksklusiv aconto på vand, varme og andet, som tages her. Hvis din husleje altså er 9.000 kr pr måned eks forbrug, vil depositum være: 9.000 kr x 3 = 27.000 kr i depositum.

Forudbetalt leje er din sikring for, at lejer betaler husleje de sidste måneder af lejeperioden. Her kan du også tage helt op til 3 måneders husleje, ex forbrug. Forudbetalt leje skal ikke tilbagebetales, men til gengæld skal lejer ikke betale husleje det sidste stykke tid. Hvis du har taget 3 måneders forudbetalt husleje, skal lejer ikke betale husleje de sidste 3 måneder. Lejer skal selvfølgelig stadig betale aconto.

Det kan skræmme nogle lejere væk at skulle lægge 6 måneders husleje, da det ender med at blive et voldsomt stort indskud. Du kan tiltrække flere lejere ved et lavere indskud, så gør op med dig selv, hvor meget du ønsker at tage. Vi anbefaler altid 3 måneders depositum i indskud.

Inden indflytningen

Det er vigtigt, at du afleverer lejemålet i god og forsvarlig stand til din lejer jf LL §9. Hav derfor styr på nedenstående, inden din lejer flytter ind. På den måde får du en god start på lejeperioden.

Rengøring: Er din bolig rengjort inden lejer flytter ind? Vi anbefaler altid at lade en professionel stå for rengøringen, og gerne så tæt på indflytningsdagen som muligt. Når du lader en professionel lave en ”industriel rengøring” bliver alt rengjort lige fra skabe, skuffer og overflader til ovn, kogeplade og toilet. HUSK, at du kan reklamere, såfremt rengøringen ikke lever op til dine forventninger – så kommer de og gør det om.

Ejendele/inventar: Har du husket at flytte personlige ejendele? Uanset om lejligheden er møbleret eller ej, er det vigtigt du husker at flytte dine personlige ejendele. Dette kan f.eks. være mapper, billeder, papirer mm. Hvis lejligheden udlejes umøbleret, skal du ligeledes huske at fjerne alle møbler, med mindre andet er aftalt med lejer. HUSK at tjek skuffer og skabe, da man let kan glemme ting her.

Tekniske installationer: Virker alle tekniske installationer? Husk at afprøv komfur, kogeplade, emhætte, opvaskemaskine mm., for at teste om de virker, inden din lejer flytter ind. Hvis det ikke virker, skal det repareres iht. lejeloven. Vedlæg brugsanvisninger om muligt.

Badeværelse: Husk at tjek om afløbet fungerer, om der er vand i bruseren og at brusehovedet ikke er overforkalket. Husk derudover at afkalk badeværelset inden din lejer flytter ind.

Opmagasinering: Har du husket at fjerne alle dine ting fra dit kælder/loftsrum? Hvis der jf. lejekontrakten følger et kælder/loftsrum med til boligen, er det vigtigt du husker at tømme dette. Alt skal være ryddet, med mindre andet er aftalt med lejer.

Altan: Husk at ryd din altan og rengør for snavs og alger – så er du sikker på at få den afleveret tilbage rengjort og algefri.

Havearealer: Hvis du udlejer en bolig med tilhørende have, er det lejeren der har vedligeholdelsespligten herfor. Husk dog altid at sørg for, at græsset er slået, hækken er klippet og sneen er ryddet (hvis der er sne), inden din lejer flytter ind. Det giver lejeren en god velkomst.

Velkomstbrev til lejer: Vi anbefaler altid at lave et velkomstbrev til din lejer. Der kan være flere småting, f.eks. omkring afkalkning, betjening af tekniske installationer mm., som ikke kan skrives ind i kontrakten, men som lejeren har behov for at vide, for at kunne vedligeholde bedst muligt. Det kan derudover være, at din lejer er expat og ikke er kendt i området. Du kan derfor lave en lille “good-to-know”-liste med eventuelle indkøbsmuligheder, spisesteder mm. Lav gerne et lille velkomstbrev til din lejer, hvor du byder velkommen, samt videregiver vigtige informationer i og omkring lejemålet.

Vær derudover også sikker på, at lejer har indbetalt det indskud, som er aftalt jf. kontrakten.

Indflytning

Når din lejer skal flytte ind, er det en god idé at afholde et indflytningssyn, hvor der udarbejdes en rapport over, hvordan boligen ser ud. Et indflytningssyn er kun lovpligtigt, hvis du udlejer mere end én beboelseslejlighed jf. LL §9 stk. 2. Vi anbefaler dog altid at lave en sådan rapport. Her noteres eventuelle allerede eksisterende fejl og mangler, og der tages billeder af boligen. På denne måde kan man sammenholde ved fraflytningen og se, om lejer skulle have foretaget yderligere skader på lejemålet som skal udbedres. Efter indflytningsrapportens udfærdigelse, har lejer 14 dage til at komme med indsigelser og tilføjelser til indflytningsrapporten. Hvis lejer f.eks. finder ud af, at ovnen ikke virker (noget som ikke kan tjekkes ved indflytningen), skal udlejer gøres opmærksom herpå inden for 14 dage.

Husk derudover også at aflæse målere på el, vand og varme (hvis muligt).

Under lejeperioden

Vedligeholdelse

Den indvendige vedligeholdelse påhviler oftest lejer. Indvendig vedligeholdelse forstås ved maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve. Lejer skal foretage indvendig vedligeholdelse med rimeligt mellemrum, altså når det trænger. Lejer skal derudover selvfølgelig normal vedligeholde alt i lejemålet, og står selv til ansvar for skader foretaget af lejer. Lejer skal desuden jf. LL §20 vedligeholde låse og nøgler. Som udlejer har du vedligeholdelsespligten på tekniske installationer, hvis det ikke skyldes misligholdelse fra lejers side. Det vil altså sige, at du har pligten til at reparere/udskifte opvaskemaskinen, hvis den pludselig ikke vasker ordentligt. Hvis der er slået hul i den, som følge af lejers misligholdelse, har udlejer ikke vedligeholdelsespligten herfor. Med mindre andet er aftalt, har du som udlejer den udvendige vedligeholdelsespligt. Du kan dog vælge at skrive i kontrakten, at lejer har vedligeholdelsespligten for udendørsarealer.

Ønsker du at videregive nogle af ansvarsområderne som snerydning, eller vedligeholdelse af haven, skal du informere omkring det i lejekontraktens § 11.

SKAT-betaling eksempler

Udlejning af fast ejendom kan være en fornuftig og rentabel forretning. Man skal dog være opmærksom på de skattemæssige konsekvenser samt muligheder.

I Danmark er udgangspunktet, at der skal betales skat ved udlejning af fast ejendom. Såfremt man er bosat uden for Danmarks grænser, vil man som minimum være begrænset skattepligtig til Danmark ved udlejning af fast ejendom beliggende i Danmark.

Opgørelsen af den skattepligtige indkomst i forbindelse med udlejningen, kan ske enten ved brug af et bundfradrag på̊ 1,33 procent af ejendomsværdien, dog altid mindst 24.000 kr., eller fradrag for faktisk afholdte udgifter. Valg af princip sker i forbindelse med indsendelse af selvangivelsen. Der er mulighed for at skifte fra metoden med bundfradrag til fradrag for faktisk afholdte udgifter, men ikke omvendt.

Ved anvendelse af regnskabsmæssige fradrag/faktisk afholdte udgifter kan der endvidere anvendes mulighederne i kapitalafkastordningen eller virksomhedsordningen. Kapitalafkastordningen og virksomhedsordningen sikrer, at renteomkostninger fragår i topskattegrundlaget således, at renteudgifterne får størst mulig fradragsværdi i slutskatten.

Honorar for revisorbistand i forbindelse med opgørelse af den skattepligtige udlejning er fradragsberettiget.

I Danmark er ovenstående det de samme regler der i dag gør sig gældende, når danskere vil leje deres bolig ud en del eller hele året.

Din lejeindtægt skal som hovedregel, altid indberettes til SKAT, men ifølge skattereglerne slipper du for at betale skat, så længe de ikke overstiger det såkaldte bundfradrag – et fradrag, der beregnes forskelligt, alt efter om du er ejer eller lejer af den bolig du udlejer.

Vil du som lejer fremleje din lejlighed, svarer bundfradraget til 2/3 af den årlige husleje, du selv betaler – inklusive aconto-varmeforbrug og boligstøtte, hvis du får det. Samme regler gør sig gældende, hvis du er andelshaver.

Som ejer af et lejemål skal du ikke betale skat, så længe lejeindtægterne ikke overstiger 24.000 kroner om året eller 1,33 procent af din boligs ejendomsværdi i indkomståret. Hvis ejendomsværdien eksempelvis er to millioner kroner, må du opkræve 26.600 kroner i leje – skattefrit. I de fleste tilfælde vil din lejeindtægt dog overstige dette og du skal være opmærksom på,at lave en grundig gennemgang af dine indtægter og udgifter.

Hvis du udlejer din bolig i en længere periode, vil virksomhedsordning give dig mulighed for at trække din virksomheds renteudgifter fra i din personlige indkomst. Du får også mulighed for at spare op i virksomheden mod at betale en foreløbig skat. På den måde kan du foretage en skattemæssig udjævning af din indkomst fra virksomheden, ved at spare op i gode år, og hæve opsparet overskud i dårlige år.

Lejers opsigelse

Under lejeperioden har lejer mulighed for at opsige, alt efter hvad der står i kontrakten. Det er normalt at lave en bestemt uopsigelighedsperiode, f.eks. 9 måneder, hvori lejeren ikke kan opsige lejemålet. Herefter kan lejer opsige jf Lejelovens §86. Denne siger: ”Opsigelsesvarslet er 3 måneder til den første hverdag i en måned, der ikke er før en helligdag”.

Altså har lejer 3 måneders opsigelse. Opsigelsen skal ske skriftligt.

Hvis lejer fraflytter før opsigelsesvarslet, altså f.eks. efter en måned, har du som udlejer pligt til at prøve at genudleje den jf LL §86 stk. 3.

Din opsigelse

Du har som udlejer kun mulighed for at opsige din lejer med den begrundelse, at du selv skal tilbage at bo eller hvis ejendommen skal nedrives. I dette tilfælde har du hele 12 måneders opsigelse jf LL §86 stk. 2. Det er altså noget omfattende at skulle opsige din lejer, og du kan kun opsige, hvis du selv skal tilbage at bo. Dette er også grunden til, at mange vælger at udleje tidsbegrænset (læs mere om tidsbegrænsning her).

Reglen om opsigelse er ufravigelig, og du kan altså IKKE opsige din lejer med mindre varsel end 12 måneder, selvom andet er skrevet i kontrakten.

Ophævelse

Der findes to forskellige måder at ende lejemålet før tid på: opsigelse eller ophør. Opsigelse er beskrevet ovenfor. Ophør giver dig mulighed for at hæve lejeaftalen med dags varsel, hvis lejer misligholder lejeaftalen som beskrevet i LL §93. Det kan f.eks. være, hvis lejer ikke betaler huslejen til tiden, hvis lejemålet benyttes til andet end aftalt, eller hvis lejer vanrøgter det lejede.

Dette giver dig mulighed for at hæve lejeaftalen, og her er altså ikke tale om et opsigelsesvarsel, men at lejer skal fraflytte hurtigst muligt.

Dialog med din lejer

En af de vigtigste ting under din lejeperiode, er at have en god dialog med din lejer. Du har kontakten til din lejer under hele lejeperioden, og det er vigtigt, at du forholder dig positivt ved eventuelle problemstillinger. Det kan derudover være en god ide, at følge op på din lejer en gang imellem, for at høre om alt går som det skal. Pas dog på med at være for pressende og kontakte dem for ofte.

Ved endt periode

Tilbagebetaling af depositum

Når din lejer har opsagt, eller af anden grund skal fraflytte, skal lejemålet tilbageleveres til dig. Det er kun lovpligtigt at foretage fraflytningssyn, hvis udlejer lejer mere end én beboelseslejlighed ud jf. LL §98 stk. 3. Vi anbefaler dog altid at gøre det, for at sammenholde med indflytningsrapporten. Lejer skal aflevere det lejede tilbage i samme stand som ved overleveringen, med undtagelse af den forringelse som skyldes slid og ælde jf LL § 98. Hvis du ved fraflytningssynet har opdaget mangler, som lejer er skyld i, skal disse gøres bekendt for lejer højst 14 dage efter synet. Eventuelle udbedringer trækkes fra depositum.

Når omkostningerne for eventuelle udbedringer er fastsat, overføres det resterende beløb tilbage til lejer. Er der ikke mangler, overføres det fulde depositum tilbage.

Forbrugsopgørelse

Der skal ved lejers fraflytning også laves en forbrugsopgørelse, hvis din lejer har betalt aconto til dig. Normalen er, at der betales aconto på vand og varme, og el, internet og TV betales direkte til udbyderen. Ved indflytningen aflæses der målere på vand og varme, og dette skal ligeledes ske ved fraflytningen. Herefter skal du beregne, hvor meget din lejer har brugt, kontra hvor meget han har betalt. Har din lejer betalt mere end han har brugt, skal restbeløbet tilbagebetales. Har han omvendt haft et højere forbrug end hvad der er betalt i aconto, skal det ekstra beløb betales til dig.

 

Gratis vurdering af din bolig

Bliv ringet op og aftal en gratis uforpligtende vurdering af din bolig eller få svar på dine spørgsmål.