Har du også hørt at ejendomme kan være en god investeringsmulighed, og sidder du med nok kapital til at komme ind på markedet kan du nedenfor læse med, for at få bedre indblik i, hvad du skal være opmærksom på, for at du får den bedst mulige investeringscase ud af en udlejningsejendom.
Anbefalede overvejelser før køb af ejendom:
- Markedets tilstand. Du bør sætte dig grundigt ind i, hvad der er muligt på markedet inden køb. Herunder, hvad er der efterspørgsel på fra lejere. Du indkøber jo netop boligen for at udleje den – så det vil være en skam at købe noget, som der ikke er efterspørgsel på. Vi anbefaler også du kigger 5-10 år tilbage, for at se om der er et mønster i, hvilke typer boliger der afsætter bedst (til bedst pris og bedste lejere) og hvilke der typisk genererer mindst churn. Hertil bør du selvfølgelig overveje om der er nogle nye tendenser i samtiden/ nogle tendenser frem i tiden (aviser, tidsskrifter, udlejningsmæglerere, ejendomsmæglere har typisk denne indsigt, og du vil kunne betale et konsulentgebyr for en samtale herom).
- Finansiering. Hvordan vil du finansiere din udlejningsejendom. De færreste har kapital nok til at indkøbe en ejendom kontant. Så du bør overveje hvilke finansieringsmuligheder der findes for dig, herunder hvilke lånetyper til hvilke rentesatser er tilgængelige, så du, igen, får mest muligt ud af din investering.
- Ejendomstype. De fleste nye udlejere og mindre ejendomsinvestorer starter med indkøb af én enkelt enhed. Typisk en lejlighed. Men du bør selvfølgelig lægge en strategi for, hvad der bedst kan betale sig for din personlige investeringsplan. Vil du købe et enfamiliehus, tofamiliehus, lejlighedskompleks eller noget fjerde? Alle typer kommer med forskellige afkastpotentiale, egne ricisi og problemer/ regler i forbindelse med udlejning, skat, mv. Så du skal undersøge potentialerne for samtlige typer cases, alt efter hvad dit ønske med udlejningen er.
Selve købsprocessen:
Når du har fundet ud af hvilken ejendomstype du sigter efter, og samtidigt har undersøgt punkt 1 og 2 i ovenstående, kan du gå videre til aktivt at søge efter den rette type ejendom.
Vi tager eksempel i indkøb af én lejlighed nedenfor.
Har du lagt dig fast på et område for din investering, anbefaler vi du kontakter en udlejningsmægler du vil stole på, til at varetage selve udlejningen for dig, og som samtidigt er ekspert på det område du ønsker at investere i.
Her starter 1. del af flere, i dit samarbejde med udlejningsmægleren. Nemlig at du fortæller dem, hvad du ud fra godkendt beløb, kan har af investeringsmuligheder (er det en 1-, 2-, 3-, eller flere værelses lejlighed eks.) og udlejningsmægleren vil da kunne hjælpe til at pejle dig ind på, hvor den konkrete efterspørgsel er, og for hvilken type bolig. Flere førstegangs ejendomsinvestorer tror måske det er en 3 eller 4 værelses lejlighed der er størst efterspørgsel på, men kan finde ud af de i stedet kan købe 2 stk 2 værelses lejligheder til samme pris, men med et meget højere afkast grundet højere husleje. Derfor er det klogt at snakke med mægler.
Herefter finder du evt. et par muligheder til køb, får pristjekket hos udlejningsmægler, og går derefter videre i købsprocessen med ejendomsmægler, herunder vurdering, due diligence, købstilbud, afslutning mv. inden sagen er klar til at blive overdraget til udlejningsmægler.
Når du har købt udlejningsejendommen
Din udlejningsejendom er indkøbt, og nu skal den udlejes så den kan “arbejde for dig”.
Du kan gøre det selv, men også gerne i samarbejde med en udlejningsmægler. Først og fremmest skal der sættes en pris som både afspejler “reglerne” i lejeloven, markedet og som samtidigt er attraktivt for en lejer, så du undgår for mange fraflytninger (churn) af din investering. Vi arbejder på den stabile indkomst.
Har du en udlejningsmægler på, til at assistere med selve udlejningen, tilbyder mange udlejningsmæglere også en administrationsservice. Dette fungerer i særdeleshed godt på enkeltenheder. Men har du indkøbt et lejlighedskompleks, bør du overveje at hyre en ejendomsadministrator til drift og dagligt vedligehold af ejendommen. De kan bl.a. assistere med huslejeopkrævning, vedligehold, lejekontrakter mv. Så du som investor har ejendommen som et mere passivt projekt, fremfor konstant involvering. Det kommer alt sammen an på konkret behov.
Skattemæssige fordele:
Vi er primært eksperter på det juridiske i en udlejningsproces, så vil i alle tilfælde henvise til dialog med en revisor eller skattekekspert for det fulde overblik, men nedenfor listet et par skattemæssige fordele ved investering i en udlejningsejendom:
- Renter på lån. Har du lånt penge til køb/ reparation eller generel vedligehold af din udlejningsejendom, kan du trække dette fra i skat.
- Vedligeholdelsesomkostninger. Arbejder udført i forbindelse med vedligehold og reparationer på din ejendom (herunder eks. VVS el lign.) kan trækkes fra i skat. Det kan både være større og mindre vedligeholdelsesopgaver.
- Administrationsomkosninger. Vælger du at bruge en ejendomsadministrator, udlejningsmægler, advokat, eller revisor vil omkostningerne til deres arbejde også kunne trækkes fra i skat.
Opsummeret. Hvis du grundigt undersøger mulighederne i markedet, og sørger for at lægge en god strategi for din investering – vil det i mange tilfælde være en god investering på sigt.
Er du interesseret i at investere, men på mere passiv basis, kan du også vælge at gøre det gennem en kapitalforvalter, således du sammen med andre, er ejere af de projekter forvalter har vurderet gode investeringer. Dette gøres typisk gennem løbende puljer.
FAQ
Er udlejningsejendomme en god investering?
Hvis du følger ovenstående råd, og sørger for at gøre dit forarbejde og due diligence grundigt, vil det på lang sigt være en god investering.
Hvor meget skal man betale i skat ved salg af udlejningsejendom?
Kun revisor eller skatterådgivere kan rådgive om de skattemæssige fordele og ulemper ved udlejning, da det også vil være individuelt baseret på mange faktorer, flere af disse kommer vi ind på i ovenstående.
Hvad er et godt afkast på udlejningsejendom?
Et godt afkast kommer an på din overordnede plan for ejendommen, og hvad du i samarbejde med bank og evt. rådgiver er kommet frem til.
Slip for besværet lad Home Connector stå for udlejningen