Indflytning og fraflytning – tips til lejer og udlejer

Skrevet af Maiken Andersen

Begge parters interesser skal varetages professionelt når man har en indflytning og udflytning. Derfor er det vigtigt for os, at alle er bekendte med regler og vilkår, der eksisterer i forbindelse med fraflytningen eller udflytningen. Herunder har vi forsøgt at formulere en overskuelig liste, med 10 gode råd til lejer og udlejer. Det giver overblik over hele situationen. 

10 gode råd til lejer og udlejer i forbindelse med fraflytning 

1. Når du som lejer fraflytter et lejemål, skal det afleveres i samme stand som ved indflytningen. Jævnfør lejelovens paragraf 98 fremgår det dog, at dette er med undtagelse af den forringelse, som sker naturligt som følge af almindeligt slid. Husk at tjekke kontrakten for standen ved indflytning og aftalevilkår for udflytning. Er den nyistandsat eller taget som beset? 
2. Som udlejer kan man ikke forvente, at lejer afleverer lejemålet i bedre stand end ved indflytningen. Har i aftalt arbejde som har givet lejemålet en værdiforøgelse på lejers “regning”, kan der selvfølgelig være undtagelser. 
3. Som lejer der fraflytter en ejendom, er det en god idé at tage et grundigt kig på den udarbejdet indflytningsrapport samt billeder. Således kan du nemlig få overblik over, hvilken stand lejligheden var i, da du flyttede ind og finde frem til standen ved fraflytning. Det er din pligt som lejer at holde lejemålet forsvarligt ved lige samt fornyelse af nøgler/låse som minimum. 
4. Som udlejer har du pligt til at udarbejde en fraflytningsrapport, hvis du udlejer mere end 2 lejemål. Fraflytningsrapporten samt billeder som dækker over standen af lejemålet. Den kan ofte sammenlignes med indflytningsrapporten med det formål at få overblik over standen, lejer skal aflevere lejemålet i. Derudover vil det også komme til udtryk, om der skal udbedres skader, inden lejer flytter ud.

5. Lejer skal altid underskrive fraflytningsrapporten. Derfor kan det betale sig, at du – som lejer – læser fraflytningsrapporten grundigt igennem. Tjek om du er enig i de ting, som udlejer har noteret. Hvis du enig i de noteret punkter, kan du underskrive rapporten. Hvis du ikke er enig, er det vigtigt at du ikke underskriver, før du har snakket med udlejer om punkterne, du er uenig i. 
6. Et spørgsmål som ofte forekommer, er om udlejer kan kræve at lejer fraflytter eks. 14 dage før, i forbindelse med istandsættelse. Svaret er JA. Udlejer må godt notere i kontrakten, at lejer skal fraflytte eks 14 dage før og betale leje i istandsættelsesperioden.  
7. Når din lejer afleverer lejemålet, bør du – som udlejer – altid notere i fraflytningsrapporten, hvor mange nøgler, der afleveres. Hvis du ikke får alle nøgler igen, har du nemlig ret til at få skiftet lås og nøgler. 
8. Normalt har udlejer 14 dage efter fraflytning til at fremsætte krav om istandsættelse af lejemålet. Depositum skal tilbagebetales så hurtigt som udlejer har mulighed for. 
9. Sommetider sker det, at man ikke er enige. Er du – som lejer – ikke enig i fraflytningsrapporten (læs også; fraflytning før tid), skal du gøre din udlejer opmærksom på dette. Hvis du – som udlejer – stadig mener, at lejer skal hæfte for skaderne, der blev konstateret i rapporten, skal du kontakte huslejenævnet. Her starter du en sag, som nævnet tager stilling til. 
10. Vi anbefaler altid, at du – som såvel udlejer som lejer – får den rette rådgivning undervejs. Som lejer kan det være, at du ikke er bekendt med de “særlige vilkår” i kontrakten, der eksisterer for netop dit lejemål. Derfor er det en god idé at søge juridisk rådgivning. Det samme gælder for udlejer – det er vigtigt, at du ved, hvad du har ret til at kræve. For begge parter gælder det, at det er for sent at søge rådgivning eller hjælp, når først fraflytningsrapporten er underskrevet. Sørg derfor for, at være grundig inden der sættes underskrifter. 

Fraflytning før tid?

Hvis vi antager, at din lejer har opsagt sit lejemål med rettidig varsel, men vælger at flytte ud før opsigelsesperioden er overstået, hvilken situation står du så i?

Som udlejer har du pligt til, at gøre forsøg på at finde en ny lejer, der kan leje lejemålet i den periode som lejemålet står ledigt. Altså i den periode hvor lejemålet tidligere end antaget, står ledigt. Denne regel er reguleret i lejelovens § 86, stk. 3:

”Fraflytter lejeren inden opsigelsesvarslets udløb, skal udlejeren bestræbe sig på at genudleje. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning, skal fragå i hans krav over for lejeren.”

Dog skal man som udlejer også være opmærksom på, at dette ikke er ensbetydende med, at hvis ikke der findes en lejer, så hænger man på huslejen. Lejer vil altid være ansvarlig for huslejen indtil sidste dag i opsigelsesvarslet. Det gælder også aconto forbrug. Lejer skal selvfølgelig også give besked om at han/hun har planer om at flytte ud tidligere end forventet. Hvis ikke du er blevet gjort opmærksom på dette, har lejer pligt til at betale huslejen.

Hvis lejer allerede ved opsigelsesvarslet giver besked om at han/hun flytter ud 2 måneder inden det reelle fraflytningstidspunkt, vil du som udlejer skulle gøre et forsøg på at finde en ny lejer. I nogle tilfælde kan det være svært at finde en lejer, især hvis det er for en kort periode. Du skal som udlejer heller ikke acceptere hvem som helst som lejer. Hvis ikke du kan finde en lejer der opfylder betingelserne i lejemålet, er lejer stadig ansvarlig for huslejen.

Selve reglen

Den beskytter både lejer og udlejer. Idet lejer er sikker på at udlejer skal forsøge at finde en lejer, hvis varsel om tidlig fraflytning kommer i god tid, samtidig med at udlejer er sikret huslejen lige meget hvad. Det er kun i det tilfælde at udlejer slet ikke har gjort nogen indsats for at finde en ny lejer, at ansvaret for huslejen vil være dennes.

Udarbejdelse af indflytningsrapport

• Skriftlighed
  • Skriv standen ned for hvert rum i lejemålet.
• Billeder
  • Tag billeder af boligen, som sikrer dig ekstra dokumentation ved fraflytning.
• Forbrug
  • Husk at aflæse forbrugsmålere, så du er sikret når lejer beder om regnskab for forbruget.
• Gyldighed
  • Både udlejer og lejer bør underskrive rapporten, så der ikke opstår tvivl senere hen om gyldigheden.

Fraflytningsrapport

Når lejer skal fraflytte lejemålet, er det en god ide at lave et syn af lejemålet. På samme måde som ved indflytningen. Det anbefales at indflytningsrapporten medbringes til fraflytningen. Dette gør det lettere at finde frem til de mangler som lejemålet har fået, efter lejeperioden. Det er vigtigt at bemærke at fejl og mangler opstået på grund af almindelig slid og ælde, ikke kan forlanges udbedret, jf. Lejelovens § 98. Fraflytningsrapporten udarbejdes, når lejemålet ophører. Det kan være en idé at holde et syn af lejemålet et par uger før ophøret af lejeperioden. Dermed kan udlejer og lejer allerede her få afstemt forventningerne, hvis lejemålet skal istandsættes for lejers regning.  

Lejemålet blev overtaget nyistandsat

Hvis lejemålet blev overtaget nyistandsat skal det afleveres istandsat. Dog med den undtagelse af lejer kun kan blive pålagt at normalistandsætte. Denne nye regel blev indført i den nye lejelov af 2015. Der er stadig nogen tvivl om, hvad det vil sige at normalistandsætte. Ofte vil udlejer kunne kræve, at lejemålet bliver malet 1-2 gange og får en let slibning af gulvene. I den forbindelse anvendes indflytningsrapporten som dokumentation for, arbejdet der skal udføres ved fraflytningen.  

Lejemålet blev overtaget som beset

Hvis lejemålet modsat blev overtaget som beset, skal det afleveres i samme stand som ved indflytning. Som udlejer kan du ikke pålægge lejer at istandsætte lejemålet, så det fremstår bedre end ved overdragelsen. Når lejemålet overtages som beset, er det kun skader, som ikke er opstået grundet slid eller ælde, du kan forlange udbedret på lejers regning.  

Hvis du er i tvivl om hvordan en indflytningsrapport/fraflytningsrapport udarbejdes, er det en god ide at kontakte en professionel. De kan hjælpe dig med at dokumentere standen og være med til at sikre at der ikke opstår uenigheder mellem dig og din lejer ved fraflytning. Du kan kontakte os på +45 4648 1234 eller skrive til info@homeconnector.dk for mere info om hvilke services vi kan tilbyde dig i forbindelse med indflytning/fraflytning på www.homeconnector.dk.. For god information link: mikonomi.dk

Vi hjælper hvor vi kan!

Du er altid velkommen til at kontakte Home Connector, hvis du har brug for vejledning i en specifik sag. Skriv os en mail eller giv os et kald!

Mail: info@homeconnector.dk

Telefon: +45 46 48 12 34