8 gode tips til udlejning eller leje af bolig

Skrevet af: Sebastian Heckmann

Vi er her for dig!
Hos Home Connector er vores vigtigste opgave at sørge for, at du er tilfreds. Her giver vi jer 8 gode råd i forhold til lejelovens regler, så I er godt klædt på, når I en dag selv skal udleje eller leje en bolig. Vi håber, at I vil tage rådene til jer, og hvis I skulle have spørgsmål, er vi altid klar til at hjælpe!

1. Sørg for at have en gyldig lejekontrakt
Lad ALDRIG din lejer flytte ind inden lejekontrakten er underskrevet. Hvis du ikke har en gyldig lejekontrakt, bor din lejer under lejelovens almindelige regler. Dette betyder, at der ikke er nogen slutdato for, hvornår lejemålet slutter. Mulige forpligtelser såsom, at lejer skal rydde sne eller at husdyr ikke er tilladt, kan være svære eller umulige at få indført efterfølgende. Derudover må du ALDRIG lade din lejer blive boende efter lejekontrakten er udløbet. Hvis lejer bliver boende efter lejekontraktens ophør, fortsætter lejemålet ubegrænset. Det er vigtigt, at der bliver lavet en ny lejekontrakt, såfremt du ønsker at forlænge lejemålet med din allerede eksisterende lejer. Få hjælp til udfærdigelse eller gennemgang af din lejekontrakt her!

2. Tidsbegrænset lejemål kræver plausibel årsag
Er du ejer af en bolig, villa, lejlighed eller andelsbolig, og vil leje ud i en tidsbegrænset periode, kræver det, at du har en særlig god grund til at udleje i en begrænset periode. Det kunne for eksempel være, at du skal udstationeres i udlandet, er på midlertidigt udlandsophold, at ejendommen ikke kan sælges, eller at du selv skal flytte ind senere. Disse anses for at være gyldige grunde for tidsbegrænset udlejning. Hvis din lejer ikke ønsker at flytte når lejekontrakten udløber, kan han tage sagen for boligretten. Der vurderer boligretten hvorvidt dit grundlag for tidsbegrænsningen er saglig – her kan boligretten tilsidesætte din tidsbegrænsning, hvis den ¨ikke anses tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold¨, jf. Lejelovens § 80, stk. 3. Her skal du være opmærksom på, før lejekontrakten bliver underskrevet, at grundlaget for begrænsningen er anført i §11, og at det anses tilstrækkeligt.

3. Hvis du vil opsige lejemålet før tid, skal du være opmærksom på
Hvis du som udlejer har lavet en tidsbegrænset lejekontrakt, kan du som udgangspunkt ikke opsige din lejer i hele lejeperioden. Som udlejer har du mulighed for at gøre lejeperioden helt eller delvist uopsigelig for lejeren – Eller hvis du derimod vil have din tidsbegrænsede lejekontrakt til at være opsigelig, skal du indskrive at det er muligt at opsige lejekontrakten i §11.
Gyldige grunde for opsigelse af lejer iht. Lejeloven §82+83:
1. Du vil selv bo i boligen.
2. Du har ikke andre lejemål.
3. Du ejede lejemålet, da lejeaftalen blev indgået.
(Hvis udlejer vil opsige lejer, er der 12 måneder opsigelse. Hvis lejer vil opsige sin kontrakt med udlejer, er der 3 måneder opsigelse.)

4. Lejelovens 2-års regel er ikke som du tror
Det har gennem mange år været almindelig udbredt at tro, at hvis man udlejer sin egen bolig i over 2 år, er man bundet til, at lejer må blive boende til de selv har lyst til at flytte ud – og omvendt, at man kan smide sin lejer ud uden problemer, hvis de har boet der i under 2 år.
Grunden til, at mange har fået idéen om, at 2-års reglen findes i den forstand skyldes, at der er en 2-års regel i forhold til fremleje – altså hvis du selv er lejer af en lejlighed (med en udlejer), og vælger at fremleje dit lejemål til en ny lejer.
Hør mere omkring 2 årsreglen HER

5. Årlige huslejestigninger og hvad man skal gøre
Har du tanker om at udleje din bolig for en længere periode, er det ofte en særdeles fornuftigt idé at lade huslejen stige moderat år for år i lejeperioden i takt med, at priserne stiger i det samfundsmæssig perspektiv. I den forældede lejelov var det muligt at benytte sig af trappelejestigning. Dette er ændret i den nye lejelov. Huslejestigning kan ske efter nettoprisindekset. Hvis du vil benytte dig af denne mulighed, skal du, ligesom med trappelejestigning, skrive det ind i kontraktens §11.
Læs mere om husleje og depositum stigninger HER

6. Regler for depositum og forudbetalt leje
Det er som udlejer muligt at opkræve op til 3 måneders leje i depositum samt 3 måneders forudbetalt husleje.. Der må derudover opkræves leje for den måned, hvor lejeren flytter ind.
Du skal dog være opmærksom på, at det være økonomisk svært for en lejer at lægge 7 måneders leje ved indflytning. Det er vigtigt at finde den rette balance samt økonomiske sikkerhed for begge parter.

7. Forudbetalt husleje – hvad gør det godt for?
Forudbetalt leje er en slags ”forsikring” for dig som udlejer. I værste tilfælde kan forudbetalt leje være med til at dække det økonomiske tab, hvis lejeren stopper med at betale husleje.
Ved en problemfri udlejning fungerer det sådan, at lejeren ikke betaler husleje de sidste måneder tilsvarende det antal måneder, som lejeren har indbetalt i forudbetalt leje.
For at sikre dig og din bolig bedst muligt, anbefaler vi, at du får professionel hjælp med din boligudlejning eller som minimum vejledning til lejekontrakten.
Det kan enten ske via kontakt formularen her eller hos Lejekontrakt eksperten

8. Regler for nyistandsættelse
I den gamle lejelov var det muligt opkræve lejeren for en gennemgående renovering og istandsættelse af lejemålet ved udflytning. Det har den nye lejelov fra 2015 sat en stopper for. Nu kræves det at lejeren udfører det der kaldes normalistandsættelse. Det vil sige nødvendig hvidtning, maling og tapetsering samt en mellemslibning og lakering af gulve, hvis det kræves.
At skrive nyistandsættelse er et overstået kapitel i en lejekontrakt. Det kan derfor være fornuftigt at have i baghovedet, når man som udlejer ikke begynder at bruge for mange økonomiske midler på istandsættelse før udlejningen til en ny lejer.

Lejeloven kan være besværlig og indviklet, hvis man ikke griber den rigtig an, derfor kræver det en specifik gennemgang af leje- loven og kontrakten, for at sikre sig en god udlejningsperiode. Der er alt for mange udlejere som kommer galt af sted. Vores bedste råd er at rådgive dig med en professionel på området, for at sikre dig, at både lejeforholdet og din kontrakt er juridisk korrekt.

Såfremt du skulle have yderlige spørgsmål, er du velkommen til at kontakte os på info@homeconnector.dk, så vender vi straks tilbage!